Як українцям стати власниками орендного житла

Нині 60,5% населення Києва та 46,1% населення Київської області проживають у тісному житлі. Очікується, що потреба в новому житлі та варіантах оренди як у столиці, так і в прилеглих районах залишатиметься високою. Відтак у 2024 році ціни на оренду в столиці зросли в середньому на 25−35%.

Як українцям придбати орендоване житло, розповідає 3m2.ua адвокат з будівельного права Олександр Босенко.

Оренда з правом викупу — це договірна угода, за якою одна сторона (лізингодавець) надає майно іншій стороні (лізингоодержувачу) на певний термін в обмін на плату з умовою, що лізингоодержувач пізніше може набути права власності на майно. Такий вид договору регулюється, серед інших нормативно-правових актів, статтями 810-1 Цивільного кодексу України.

Умови

Орендодавцями в таких договорах можуть виступати лише юридичні особи. Умови оренди визначаються договором, але не можуть перевищувати 30 років.

Коли орендар повністю сплачує орендну плату згідно з договором оренди (яка, по суті, включає вартість квартири та будь-які додаткові платежі) або якщо орендна плата сплачується наперед, житло переходить у власність орендаря.

Яка мета?

Rent-to-own дає змогу особам без достатніх коштів поступово «накопичувати» на власне житло, користуючись ним у цей період.

Важлива примітка

Право власності не переходить автоматично до орендаря після підписання договору оренди.

Орендар стає власником квартири лише після виконання всіх умов, викладених у договорі.

До моменту переходу права власності орендар має лише право користуватися квартирою, а не володіти нею. Незважаючи на це, обтяження на майно встановлюється на користь орендаря.

Реєстрація місця проживання наймача («прописка») у квартирі провадиться виключно за згодою власника майна.

Будь-яке перепланування або реконструкція житла може відбуватися лише за погодженням з орендодавцем і має відповідати вимогам законодавства.

«Орендна плата»

Вартість житла, яка зазначена в договорі оренди, включає:

платежі за придбання нерухомості та початковий внесок орендаря;
резервний фонд у розмірі 3% від вартості житла;
прибуток (дохід) орендодавця, який класифікується як проценти від платежів за придбання майна, передбачені договором оренди (якщо зазначено);
комунальні платежі за послуги ЖКГ. У разі виникнення заборгованості за ці послуги орендодавець покриває її за рахунок резервних коштів;
страхові внески (якщо включено страхування житла);
нотаріальні витрати, сплачені під час дії договору оренди (визначаються за взаємною згодою);
витрати на реєстрацію права власності на нерухоме майно, державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна та оплату нотаріальних послуг (за згодою сторін);
Таким чином, орендна плата вносить свій вклад у вартість квартири, тобто орендар вже частково фінансує своє майбутнє житло.

Як це функціонує?

Ви знаходите компанію (підприємство-орендодавця), яка готова здати вам квартиру в оренду на тривалий термін (до 30 років).
З цією компанією ви укладаєте договір, за яким будете сплачувати щомісячну орендну плату за користування квартирою.
Протягом цього тривалого періоду ви проживаєте в квартирі і виконуєте свої зобов'язання по оренді.
Після укладення договору або навіть раніше, якщо ви накопичили необхідні кошти, ви можете придбати квартиру. Іншими словами, він стане вашим.

Переваги

Шанс отримати власне житло, навіть якщо у вас зараз немає повної суми грошей.
Поступова економія коштів для придбання квартири.
Можливість жити в майбутній квартирі вже зараз.

міркування

Перевірте документи на квартиру та власника: важливо переконатися, що орендодавець є законним власником нерухомості та має повноваження здавати її в оренду; в квартирі немає реєстрацій неповнолітніх; немає триваючих судових спорів щодо майна; власник не перебуває у виконавчому провадженні, а до орендодавця немає судових позовів про стягнення коштів тощо.
Оцінка майна: радимо проконсультуватися з незалежним оцінювачем, щоб визначити фактичну вартість майна, яке ви збираєтеся придбати.
Умови контракту: Ретельно перегляньте всі пункти контракту, зокрема ті, що стосуються суми оренди, ціни викупу та процесу викупу. Цей договір юридично зв’язує вас з орендодавцем на тривалий період!
Потенційні підводні камені: пам’ятайте про можливі ризики, пов’язані з укладенням договору оренди з правом викупу, наприклад, коливання цін на нерухомість і потенційну неможливість придбати нерухомість через фінансові обмеження.

Які ризики?

Вартість: як правило, орендна плата за квартиру з можливістю викупу в оренду вища, ніж стандартна орендна плата.
Коливання ціни на майно: протягом терміну оренди ціна на майно може змінюватися, збільшуючись або зменшуючись. Якщо ціна зростає, орендар може втратити шанс придбати майно за вигідною ставкою (якщо не встановлено фіксовану ціну викупу).
Фінансові труднощі: Орендарі можуть зіткнутися з фінансовими труднощами, які перешкоджають своєчасній сплаті орендної плати або можливості придбати нерухомість.
Недобросовісність орендодавця: орендодавець може відмовити орендареві продати майно після закінчення терміну оренди або встановити додаткові умови, не зазначені в договорі.
Переуступка боргу: оренда житла у власне являє собою унікальний тип договору оренди (лізингу), який може дозволити орендодавцю (власнику) переуступити боргову вимогу іншій особі, бенефіціару.

Источник