Пандемія змінила спосіб життя американців, але й посилила давню проблему дефіциту доступного житла. Поки ціни на нерухомість продовжують зростати, а зарплати відстають, дедалі більше уваги приділяється недооціненому ресурсу – порожнім спальням у будинках, де живуть родини, що вже виростили дітей, або самотні власники. Історично таке житло, як кімнати в будинках для наймачів, було поширеним явищем, але згодом його було заборонено. Сьогодні це може змінитися, адже низка судових позовів та законодавчих ініціатив спрямовані на те, щоб зробити спільне проживання більш доступним і законним.
Відродження практики спільного проживання
Тодд Воллер, соціальний працівник з Атланти, опинився в несподіваній ситуації: йому терміново потрібно було знайти нове житло після розриву стосунків. Шукаючи доступні варіанти, він натрапив на компанію PadSplit, яка пропонувала оренду окремих мебльованих кімнат у будинках за тижневою оплатою. Це стало для нього справжнім порятунком: він зміг швидко заселитися, не сплачуючи заставу, і платити менше $800 на місяць, що дозволило йому значно покращити своє фінансове становище. Пізніше Воллер переїхав до більш комфортної кімнати з власним санвузлом і спільним доступом до оновленої кухні, сплачуючи $1,250 на місяць, що на $500 менше, ніж коштувало б окреме житло.
Зіткнувшись із зростанням орендної плати, яка випереджає темпи зростання заробітної плати, законодавці дедалі частіше розглядають спільне проживання, або колівінг, як потенційне рішення. Компанія Zillow оцінює близько 21 мільйона домогосподарств, де проживають люди похилого віку без дітей і мають щонайменше дві вільні спальні. Влада прагне полегшити власникам можливість здавати ці кімнати, що може допомогти працівникам жити ближче до роботи, а старшим людям – залишатися у своїх будинках, які їм стає важко утримувати самотужки. Крім того, зростає інтерес до переобладнання порожніх офісних приміщень, що звільнилися після пандемії, під житло.
Для багатьох активістів, що працюють з бездомними, колівінг є необхідним інструментом для запобігання потраплянню людей у притулки, особливо завдяки моделям, що дозволяють швидко заселитися без застави. Опитування PadSplit показало, що 83% їхніх орендарів працевлаштовані, а медіанний дохід становить $32,500. Проте, загальноприйнятим та соціально схвалюваним це житло стало не одразу. Історично оренда окремої кімнати була звичайним явищем, але після Другої світової війни такі помешкання стали асоціюватися з бідністю та асоціальною поведінкою. Міста почали забороняти нові будівництва, а старі – зносити, часто пропонуючи викуп власникам. Досі багато хто сприймає спільне проживання з незнайомими людьми як крайній захід, а дискримінаційні будівельні норми, що визначають “сім’ю” лише за родинними зв’язками, досі створюють перешкоди.
Однак, ситуація поступово змінюється. Між 2017 та 2022 роками кількість домогосподарств, що спільно проживають з неродичами, зросла більш ніж на 500 000. Законодавці, зацікавлені у збільшенні житлового фонду, стають більш відкритими до різних форм житла. Приватний капітал, як у випадку з PadSplit, також інвестує в цей сегмент, а нова хвиля законодавства та судових справ, часто підтриманих консервативними групами, що виступають за права власності, ускладнює для міст контроль над тим, хто може жити в приватних помешканнях.
Вперше за довгий час ті, хто прагне повернути доступне орендне житло, мають реальний вплив. Найближчі роки покажуть, чи залишиться колівінг нішевим рішенням для Тодда Воллера, чи стане повноцінним варіантом для багатьох.
Повернення до однокімнатних помешкань (SRO)
На зламі ХХ століття, зі зростанням американських міст, іммігранти, робітники та фабричні працівники шукали дешеве і тимчасове житло. Маленьку кімнату можна було орендувати на день, тиждень або на будь-який необхідний термін. Дехто винаймав кімнати в приватних будинках, інші – ліжка в найдешевших готелях, відомих як “флопхауси”. Ці варіанти, відомі як однокімнатні помешкання (Single-Room Occupancy – SRO), значно відрізнялися.
Після Другої світової війни, коли середній клас почав переїжджати до просторих будинків у передмістях, SRO почали асоціюватися з житлом для бідних та маргінальних верств населення. У 1950-х роках Нью-Йорк та інші міста почали забороняти будівництво SRO. До 1970-х років, незважаючи на те, що вони все ще надавали притулок сотням тисяч людей, включаючи психічно хворих, виписаних із державних закладів, SRO стали об’єктом критики в ЗМІ. Міста почали пропонувати власникам стимул для перетворення SRO на елітні квартири. З середини 1970-х до 1990-х років близько мільйона таких доступних одиниць житла зникли з ринку по всій країні.
Ідея про те, що міста, можливо, помилилися, заборонивши ці недорогі варіанти житла, визрівала в експертних колах протягом останніх 15 років, особливо на тлі зростання кризи бездомності. У 2018 році Furman Center при NYU стверджував, що відродження SRO може допомогти вирішити проблему дефіциту житла. Критик архітектури Каррі Джейкобс у 2021 році писала, що міста звинувачували житло у проблемах, які насправді належали до людей, що в ньому жили. “Виникла думка, що якщо ліквідувати житло, то маргінальні люди просто зникнуть,” – писала вона.
Проте, законодавці довго зволікали з реальним полегшенням здачі таких одиниць житла. До недавнього часу прихильники цієї ідеї мали лише публікації та аналітичні звіти. Тепер ситуація змінилася: боротьба перемістилася з кабінетів на рівень, де вона може призвести до реальних результатів, включаючи судові позови, які можуть дійти до Верховного Суду.
Судові позови щодо визначення “сім’ї”
На початку 2022 року стартап HomeRoom, що займається спільним проживанням, орендував два будинки в Шоуні, штат Канзас. Компанія здавала кімнати по одній неродичам, які шукали дешевше житло. На засіданні міської ради того ж року директор з розвитку громади Шоуні поставив під сумнів доцільність підтримки таких угод у районах індивідуальної житлової забудови. Через два місяці рада ухвалила постанову, яка забороняла “групи спільного проживання”, визначивши їх як чотири або більше неродичів, що проживають разом.
Згідно з цією постановою, якщо хоча б один мешканець будинку не був родичем інших за кров’ю, шлюбом чи усиновленням, весь будинок вважався таким, що порушує правила.
Хоча новий закон змусив HomeRoom виселити орендарів, він поставив у складне становище Вал Френч, власницю будинку в Шоуні. Вона жила зі своїм чоловіком, двома дорослими синами та дівчиною одного з синів. Оскільки дівчина не була родичкою нікому, будинок тепер вважався таким, що порушує правила проживання. Її синові та його дівчині довелося виїхати, а Френч не могла здати вільну кімнату нікому іншому.
У травні 2023 року Френч і HomeRoom подали позов до федерального суду за підтримки лібертаріанської організації Pacific Legal Foundation (PLF). Вони стверджували, що їхнє право вибирати, з ким жити, захищене 14-ю поправкою. Однак, вони зіткнулися з юридичним прецедентом справи 1974 року, Village of Belle Terre v. Boraas, де Верховний Суд підтвердив майже ідентичне правило села на Лонг-Айленді, яке забороняло шістьом студентам спільно проживати в будинку.
Це рішення було винесено в той самий період, коли міста позбувалися своїх SRO, і з тих пір воно дає місцевим органам влади підставу визначати, хто вважається “сім’єю”.
Федеральний суддя відхилив позов у Шоуні у вересні 2023 року, посилаючись на справу Belle Terre, а минулого квітня Апеляційний суд США для 10-го округу підтвердив це рішення. Кілька місяців потому Pacific Legal Foundation (PLF) подала клопотання до Верховного Суду США з проханням розглянути справу та остаточно переглянути прецедент Belle Terre. Прецедент уже зазнав пом’якшення в деяких місцях – суди штатів у Каліфорнії, Мічигані, Нью-Джерсі та Нью-Йорку скасували місцеві обмеження щодо “неродичів” на підставі своїх власних законів – але він досі діє в інших юрисдикціях.
«Існує фундаментальне право на свободу вибору співмешканців – чи як вияв права на інтимні стосунки, чи незалежно – яке глибоко вкорінене в американській історії та традиції», – заявив мені головний юрист PLF у цій справі, Девід Дірсон.
Верховний Суд розглядає лише близько 1% справ, які йому пропонуються, і навіть якщо б він взявся за цю справу, позивачі просили б консервативну більшість визнати нове конституційне право, хоча ця ж більшість останніми роками наполягала, що суди майже ніколи не повинні цього робити.
Аргументація Дірсона спрямована саме на цей скептицизм. Коли Верховний Суд скасував рішення у справі Roe v. Wade у 2022 році, він встановив, що неписане право існує лише тоді, коли воно «глибоко вкорінене в історії та традиції». Дірсон та його колеги стверджують, що проживання з людьми, з якими ви не пов’язані родинними зв’язками, відповідає цьому критерію, оскільки протягом більшої частини американської історії будинки для наймачів та орендарі були типовою частиною сімейного життя. Belle Terre – це також коротке рішення, написане Вільямом О. Дугласом, ліберальним суддею, чия спадщина мало пов’язана з нинішніми консервативними суддями.
Законодавчий фронт
Скасування рішення Верховним Судом було б найпростішим вирішенням проблеми колівінгу, але активісти не чекають. Законодавчі органи штатів вже продемонстрували свою готовність діяти: Айова заборонила містам застосовувати обмеження на проживання на основі родинних зв’язків у 2017 році, Орегон та Вашингтон наслідували їхній приклад у 2021 році, а у 2024 році законодавці Колорадо прийняли закон, який забороняє містам обмежувати кількість неродичів, що можуть проживати разом, за відсутності чітких причин, пов’язаних зі здоров’ям або безпекою.
Pacific Legal Foundation також працювала над цим останнім законопроектом і згодом розробила його як типовий закон для інших штатів. Його неофіційно називають “законом “Золотих дівчат””, оскільки обмеження на кількість мешканців, подібні до цих, заборонили б чотирьом незнайомим жінкам із популярного ситкому 1980-х років спільно проживати в будинку.
Цього року законодавці Пенсильванії представили власну версію, де прихильники посилаються не на права приватної власності, а на потенціал полегшення дефіциту доступного житла в штаті. Коли законодавці розглядали пропозицію, Pacific Legal Foundation опублікувала дослідження, згідно з яким дев’ять із десяти найгустонаселеніших міст Пенсильванії обмежували кількість неродичів, які могли проживати разом. Палата представників штату ухвалила “закон “Золотих дівчат”” цього літа, хоча сенатська версія Пенсильванії ще не пройшла голосування.
Найчастіше депутати чують заперечення, що вже лягло в основу рішення Belle Terre – що скасування обмежень на кількість мешканців може перетворити тихі, упорядковані житлові райони на де-факто гуртожитки для студентів. Ці побоювання щодо студентських вечірок призвели до відхилення законопроекту “Золотих дівчат” у Коннектикуті цього року. Хоча законопроект пройшов через Сенат штату, він так і не був винесений на голосування до Палати представників, через побоювання спікера щодо переїзду студентів до багатих районів. “А що, якщо сусіду буде неприємно, що в будинку живуть чотири неродичі віком 19 або 22 роки?” – запитав спікер Палати представників штату Метт Ріттер в інтерв’ю Connecticut Mirror.
Спонсори пенсильванського законопроекту намагалися запобігти цим страхам, вносячи поправки, які виключають захист для студентів, які навчаються у вищих навчальних закладах. Іншими словами, закон би охоплював Бланш, Дороті, Роуз і Софію з “Золотих дівчат”, якщо б одна з них не вступила до коледжу.
Тим не менш, прихильники розширюють свою кампанію. Джим Менлі, директор з державної політики Pacific Legal Foundation, повідомив, що він очікує, що Техас, Флорида, Пенсильванія, Північна Кароліна, Род-Айленд та Юта розглянуть нові версії законодавства у 2027 році.
І обмеження щодо кількості мешканців – це не єдина ціль для колівінгу. Сем Гупер, юрист, який лобіює в законодавчих органах штатів легалізацію SRO, та його колишні колеги з Інституту юстиції тепер зосереджені на ROOM Act – типовому законопроекті, який заборонятиме містам обмежувати SRO та інші форми спільного проживання, включаючи правила, що ускладнюють переобладнання офісів у квартири. Версія цього законопроекту вперше була представлена в Род-Айленді на початку цього року.
Для Меган Форбс, директора з законодавства Інституту юстиції, мета полягає в тому, щоб спільне проживання розглядалося як будь-яка інша форма житла. “Інші місцеві закони можуть регулювати такі речі, як шум та пожежна безпека, але нинішні норми надто сильно обмежують це житло,” – сказала вона.
Гупер, автор ROOM Act, заявив, що хотів “завдати потужного удару” існуючим обмеженням. Опір, з яким він стикається, – це не лише побоювання щодо студентських гуртожитків, але й давні культурні страхи, що SRO відтворять бідні та нездорові житлові умови початку ХХ століття. “Я думаю, що є реальна проблема в тому, щоб прагнути до ідеалу, не бачачи блага у прийнятних рішеннях в житловій політиці,” – сказав він. “Люди звинувачують нас у тому, що ми хочемо, щоб люди жили в негідних умовах, але вони просто не можуть зрозуміти, що це може бути цілком прийнятним варіантом для багатьох людей на різних етапах їхнього життя.” Гупер згадує свій досвід проживання в Лондоні в стилі колівінгу в 20-річному віці, який познайомив його з деякими з його найкращих друзів і його дружиною.
Навіть так, він наводить приклад широкої політичної коаліції, що його підтримує: від захисників прав власності в консервативних штатах до демократів та прогресивних YIMBYs, зацікавлених у питаннях житлової справедливості та бездомності. Є також бізнес-лідери, зацікавлені в доступному житлі для робочої сили, і, як він зазначив, AARP свідчив на користь ROOM Act у Род-Айленді. “Я сподіваюся, що ми зможемо зберегти цю двопартійну коаліцію, яка не піддалася культурним війнам,” – додав Гупер.
Не всі пропозиції щодо колівінгу спрямовані на скасування правил. Закон про створення програми старшого колівінгу у Вашингтоні, округ Колумбія, який також називають “законом “Золотих дівчат””, передбачає виплату власникам житла старшого віку 300 доларів на місяць за оренду кімнати іншому пенсіонеру, а також до 2500 доларів на модифікацію житла.
Федеральний житловий пакет “21st Century ROAD to Housing Act”, який набрав чинності в липні, не стосується правил щодо кількості мешканців. Однак, він фінансує пілотну програму з перетворення порожніх комерційних будівель на житло, що може полегшити переобладнання офісів під “гуртожитки для дорослих”.
Питання попиту
Хоча імпульс для колівінгу реальний, попит також є складним. Американці почали спільно проживати частіше, ніж до пандемії – близько 8,2 мільйона домогосподарств у 2024 році, що на 4,3% більше, ніж у 2019 році, згідно з аналізом Zillow. Однак, частка домогосподарств, що складаються з неродичів, дещо зменшилася, приблизно на 50 000 домогосподарств, тоді як будинки, де проживають пари або сім’ї, зросли майже на 400 000. Іншими словами, коли американцям потрібно заощадити на оренді, вони все ще переважно звертаються до людей, яких вони вже знають.
PadSplit робить ставку на зміни. Аттікус ЛеБлан нещодавно оголосив, що його компанія розширюється на Нью-Йорк, Чикаго та Сан-Франциско – три з найдорожчих ринків оренди в країні.
“Чи означає це, що ситуація стала більш відчайдушною, що це змушує до культурного прийняття?” – запитав він мене в інтерв’ю. “Я думаю, що тут можна навести вагомі аргументи. Але так само легко можна стверджувати, що, чорт забирай, ми надзвичайно марнотратно використовуємо простір.”
За матеріалами: www.vox.com