Нові вимоги “єОселі” можуть змінити ринок іпотеки вже у 2026 році

Нові правила "єОселі" змінять попит та іпотечний ринок / Freepik

У 2026 році державна програма іпотечного кредитування “єОселя” може суттєво змінити попит на житлові кредити та стимулювати розвиток комерційної іпотеки. Це пов’язано з посиленням вимог до позичальників та параметрів житла, яке можна придбати.

Про це Delo.ua повідомила перша заступниця голови правління Глобус банку Олена Дмітрієва, посилаючись на дані ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” та Національного банку України.

За підсумками 2025 року банки видали іпотечних кредитів на суму близько 15,7 млрд грн, з яких майже 94% припало саме на програму “єОселя”. Водночас зміни до програми, частина яких набуде чинності 9 лютого 2026 року, можуть обмежити доступ позичальників до державної іпотеки.

Жорсткіші вимоги до позичальників

Зокрема, нові правила передбачають обмеження щодо наявного житла. Відтепер брати участь у програмі не зможуть громадяни, які володіють нерухомістю площею понад 52,5 кв. м для сім’ї з однієї або двох осіб. Для кожного наступного члена сім’ї допускається додатково лише 21 кв. м.

Також розширено період перевірки операцій із нерухомістю — з 12 до 36 місяців. Якщо за цей час громадянин продав житло, і сумарна площа проданих та наявних об’єктів перевищує нормативну, він не зможе скористатися програмою.

Крім того, встановлюються нові обмеження щодо площі та вартості квартир. Житло не може перевищувати нормативну площу більш ніж на 10%, а абсолютна межа становить 115,5 кв. м. Максимальна вартість квадратного метра також обмежується — вона не може перевищувати граничну ціну, визначену державою, більш ніж на 10%.

“Раніше “єОселя” фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла — різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири”, — говорить Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління Глобус банку.

Вплив на ринок житла

За словами банкірки, нові вимоги можуть призвести до скорочення пропозиції житла, яке відповідає параметрам програми. Значна частина квартир, що нині перебувають у продажу, була спроєктована ще до ухвалення нових правил, а зростання собівартості будівництва додатково ускладнює відповідність встановленим лімітам.

Водночас у 2025 році програма суттєво підтримала будівельну галузь. Частка квартир, придбаних у новобудовах, зросла до 64%, а обсяг коштів, спрямованих на первинний ринок, становив 9,4 млрд грн проти 4,8 млрд грн роком раніше.

Перспективи банківської іпотеки

Посилення умов державної програми може стимулювати розвиток ринкових іпотечних продуктів. До повномасштабної війни близько 60% житлових кредитів в Україні видавалися саме за комерційними програмами банків.

Додатковим фактором може стати поступове зниження вартості кредитів. Наприкінці січня Національний банк України знизив облікову ставку до 15%, а за сприятливих економічних умов вона може знизитися до 13,5–14% до кінця 2026 року. У такому випадку середні іпотечні ставки можуть зменшитися приблизно на 1–1,5 процентного пункту.

Іпотека для переселенців

Окремим напрямом залишається підтримка внутрішньо переміщених осіб. Запущена у 2025 році програма передбачає компенсацію державою до 70% першого внеску та платежів за перший рік кредитування, а також витрат на оформлення кредиту.

Однак ключовою проблемою залишається обмеження вартості житла — не більше 2 млн грн, що суттєво звужує вибір нерухомості, особливо у великих містах.

Фінансування програми

Водночас держава продовжує розширювати фінансові можливості “єОселі”. Наприкінці 2025 року статутний капітал “Укрфінжитла” зріс на 30 млрд грн. Також на розгляді компенсаційна модель фінансування за участю міжнародних фінансових організацій.

За оцінками банкірів, повноцінне впровадження цієї моделі може суттєво збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш гнучкою.

Нагадаємо, з жовтня 2022 року понад 23 тисячі українських родин скористалися програмою доступної іпотеки “єОселя”. Загальна сума виданих кредитів досягла 40 мільярдів гривень

Джерело