Морг, тюрьма и ресторан: как соседние здания влияют на цену квартир

На рынке жилой недвижимости примерно четверть жилья имеет неудачное соседство. Это негативно влияет на стоимость продаваемой квартиры, а скидки порой могут доходить до 25–30%. Квартира с не самыми приятными для глаза соседними зданиями или заведениями — проблемный объект для продажи.

Такое жилье не пользуется спросом. Исключение составляют случаи, когда покупатель желает приобрести недвижимость либо исключительно в этом доме, либо рассматривает покупку как инвестицию для последующей сдачи в аренду.

Вместе с экспертами «РБК-Недвижимость» разбирается, в каких случаях продавцу жилья надо подумать о скидке потенциальному покупателю.

Эксперты в статье:

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Офис офису рознь

По словам специалистов, наличие офисов в доме — один из самых безобидных моментов, которые могут влиять на стоимость квартиры и желание ее купить. Такое соседство может удешевить квартиру максимум на 7%, и то лишь при наличии общего подъезда.

Исключение составляют крупные бизнес-центры. Продавать квартиру в соседних с ними домах зачастую приходится со скидкой в 8–10%, многих потенциальных покупателей не радует перспектива шума и большого количества людей. Исключение составляют дома, которые находятся недалеко от «Москва Сити» — из-за локации и престижности скидок там просто нет.

От магазинов шум и тараканы

Зачастую приходится делать небольшую скидку, если рядом с домом или в самом доме расположен сетевой магазин. Дело в том, что товары часто разгружают рано утром, а шум сильно мешает жителям.

Также нельзя исключать, что с появлением магазина в квартирах появятся грызуны или насекомые, а многим потенциальным покупателям не нравится постоянный поток людей, которые идут за покупками. Поэтому иногда продавцу приходится делать небольшую скидку — не более 5%.

Рестораны и кафе раздражают суетой и запахами

Покупатели отрицательно относятся к жилым домам, по соседству с которыми располагаются кафе и рестораны. Из-за запахов, шума, суеты, а также возможных грызунов и насекомых дисконт на такие лоты достигает 5–6%.

Еще более сложный вариант — если ресторан или кафе расположены на первом этаже дома, в котором продается квартира. В этом случае скидка может доходить и до 8%.

Кто может купить

Эксперты выделили три группы людей, которые готовы приобретать жилье рядом с непрезентабельными объектами.

Первая группа — покупатели, ограниченные в деньгах. В этом случае клиенты могут закрыть глаза на неприятные нюансы.
Вторая группа — приезжие покупатели, которые не ориентируются в районе.
Третья группа — сотрудники организаций, о которых идет речь. Люди, работающие, к примеру, в тюрьме или морге, спокойно относятся к специфике своей профессии и зачастую рады получить квартиру в пешей доступности от работы.

Транспортная инфраструктура

Весьма сомнительное преимущество — близкое соседство дома с крупным вокзалом. Ведь это круглосуточный шум, толпы приезжих, суета, мусор и асоциальные элементы. Иногда, чтобы продать квартиру, приходится делать скидку до 15%.

Впрочем, здесь тоже все не так однозначно, очень многое зависит от пожеланий покупателя. Не следует забывать, что в той же Москве вокзалы расположены в центральной части города, рядом всегда есть метро, а это уже серьезный плюс. Кроме того, в привокзальных районах развитая торговая инфраструктура, у многих домов закрытые внутренние дворы, а въезд туда прегражден шлагбаумом.

«Выгодная продажа квартиры у вокзала, особенно в Москве, это вопрос правильного поиска целевой аудитории. В моей практике был случай, когда человек, который по работе много и часто ездил, целенаправленно искал квартиру рядом с Казанским вокзалом. Причем чем ближе, тем лучше, и его не смущали возможный шум и прочие особенности локации», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Тюрьма как повод для скидки

Самое большое неприятие у потенциальных покупателей вызывают квартиры, которые находятся в домах рядом с тюрьмой или следственным изолятором. Здесь нет ничего удивительного — в таких местах концентрируется определенный контингент людей, с которыми многие не хотели бы встречаться. И для быстрой продажи без скидки в 10–15% опять же не обойтись.

Но если брать в качестве примера Москву, то рядом с тем же Бутырским следственным изолятором квартиры продаются спокойно и без какого-либо понижающего коэффициента, замечает Юлия Дымова. По ее словам, локация в центре Москвы решает все.

Соседние здания, понижающие стоимость квартиры:

морг;
больница;
кладбище;
туберкулезный диспансер;
следственный изолятор;
тюрьма;
психоневрологический диспансер;
вокзал;
ресторан.

Морг и кладбище

Если окна квартиры выходят на морг — это один из наиболее сложных вариантов. Мало кто из потенциальных покупателей захочет каждый день видеть автобусы ритуальных служб и множество родственников покойных. Плюс ко всему это лишний шум и суета. Близкое соседство с моргом приводит к скидке в 10–15%

Даже в центре Москвы — у морга Боткинской больницы — велика вероятность того, что покупателям придется сделать дисконт. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к серьезным сложностям при продаже таких лотов. Ведь некоторые покупатели так и не выйдут на сделку из-за суеверного страха.

Если рядом с домом расположено кладбище, то такие лоты зачастую довольно долго продаются. Многие потенциальные покупатели не хотят жить рядом с погостом, а кладбище внушает какой-то суеверный страх. По словам экспертов, иногда покупатели сразу же отказываются от намерения приобрести жилье, если узнают, что рядом кладбище. Поэтому приходится делать скидку в 10–15%.

Но это касается далеко не всех районов Москвы. Например, квартиры в домах по соседству с закрытыми кладбищами — Новодевичьим, Ваганьковским или Донским — если и теряют в цене, то очень незначительно. О больших скидках в жилых домах, которые находятся неподалеку, ничего не слышно.

Эксперты отмечают, что неприятное соседство — не приговор для квартиры, если найти для нее правильного покупателя.

Скидка поможет найти покупателя

Размер скидки определяется просто — методом прощупывания рынка, то есть коррекции стоимости до тех пор, пока квартира не станет интересна потенциальному покупателю. Хотя, как отмечают эксперты, дисконта может и не быть вовсе. Если продавец готов ждать, то через какое-то время обязательно найдется специфичный покупатель.

Читайте также: