Попит на квартири в ряді міст стримують безпекові ризики
Ринок житла в Україні у 2025 році демонструє дуже стримане відновлення. За даними Національного банку, у І–III кварталах кількість угод купівлі-продажу зросла лише на 7% порівняно з аналогічним періодом 2024 року і становила 238 тис. операцій.
Про це повідомляє Delo.ua з посиланням на звіт Центру економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”.
Найбільша активність традиційно спостерігається у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. угод відповідно), а також у Дніпропетровській і Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис.).
Попит зміщується до невеликого житла
Близько двох третин усіх угод припадає на квартири. Найчастіше українці купують невеликі й відносно недорогі об’єкти на вторинному ринку. Середня площа придбаної квартири становить близько 38 кв. м, а будинку — 70 кв. м.
Як пояснює керівниця аналітичного департаменту “Фінансового пульсу” Діляра Мустафаєва, вторинний ринок і надалі залишається основним драйвером продажів.
“У воєнних умовах покупці шукають простіші й зрозуміліші рішення. На первинному ринку попит стримують безпекові ризики та розрив між тим, що пропонують забудовники, і тим, що готові купувати люди”, — зазначає вона.
Нове житло будують обережно
На первинному ринку пропозиція поповнюється переважно за рахунок добудови раніше розпочатих житлових комплексів. Запуск нових проєктів відбувається обережно через низький попит на недобудовані об’єкти та фінансові обмеження забудовників.
Найбільше нових проєктів з’являється у західних регіонах, які вважаються відносно безпечними. Саме там за період повномасштабної війни ціни на житло зростали найшвидше.
За даними порталу ЛУН, станом на лютий 2026 року найвищі середні ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку зафіксовано у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, тоді як найнижчі — у Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотека поки не стала драйвером ринку
Попри державну програму “єОселя”, іпотека поки що не визначає загальну динаміку продажів. У І–ІІ кварталах 2025 року її частка становила лише 2% усіх угод, а у ІІІ кварталі зросла до 3%.
Втім, у сегменті нового житла кредити відіграють значно більшу роль — кожна п’ята квартира купується в іпотеку.
Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці, на яких припадає майже 40% нових кредитів, ще близько 10% становлять внутрішньо переміщені особи. Найактивніше іпотекою користуються у Київській області, Волинській, Івано-Франківській та Рівненській областях, а також у столиці.
Купити житло без кредиту досі складно
Доступність житла в Україні залишається низькою. За показником price-to-income у Києві родині потрібно спрямовувати всі доходи понад 8 років, щоб купити квартиру без кредиту.
Щоб безпечно обслуговувати іпотеку, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% доходу родини. За оцінками НБУ, для пільгової іпотеки за програмою “єОселя” достатньо приблизно 30 тис. грн доходу на місяць (ставка 3%) або 42 тис. грн (ставка 7%).
Натомість для кредиту за ринковою ставкою близько 18% потрібен дохід близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня зарплата в Україні у грудні 2025 року становила близько 31 тис. грн.
Що зміниться у програмі “єОселя”
У грудні 2025 року уряд оновив правила програми “єОселя”. Перелік категорій позичальників із пільговими ставками звузили, а також обмежили типи житла, які можна купувати за програмою — акцент зроблено на доступніших об’єктах.
Очікується, що частина клієнтів, які не відповідатимуть новим вимогам, звертатиметься до комерційних банків, що може стимулювати розвиток ринкової іпотеки.
Втім, за оцінками аналітиків, війна та обмежені доходи населення й надалі будуть стримувати попит. У цих умовах ключовою конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками, яка дозволить формувати доступніші іпотечні пропозиції.
Нагадаємо, для 11% респондентів проблеми з енергопостачанням стали ключовим фактором, що вплинув на рішення щодо купівлі або продажу житла у 2026 році. Ще 18% зазначили, що ситуація радше вплинула на їхні плани.