Как оценивают жилые комплексы в новом рейтинге новостроек России

Портал ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков, поддерживается Национальным объединением застройщиков жилья) опубликовал в тестовом режиме результаты ранжирования новостроек России в соответствии с существенно обновленной методологией оценки их потребительских качеств. В ней учтены современные предпочтения покупателей и потребительские качества новостроек, считают авторы рейтинга.

«Новая методология оценки новостроек однозначно положительно воспринимается профессиональным сообществом и на данный момент является лучшим и единственным инструментом для сравнения всех строящихся ЖК России во всем многообразии потребительских качеств», — отметил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Новый топ новостроек заменил устаревший топ версии 2019.

Что изменилось в методологии

Оценка каждой новостройки России теперь производится по 133 параметрам, объединенным в 17 групп.

Изменения затронули всю конструкцию методологии:

новая группировка параметров;
существенное обновление параметров внутри каждой группы: параметры, утратившие актуальность, удалены, новые, современные — добавлены. Число оцениваемых параметров выросло со 106 до 133;
изменены веса групп и параметров, формула расчета рейтинга;
снижено со 164 до 100 предельное количество баллов, которые может получить новостройка.

Некоторые примеры изменений приведены в таблице.

Самое большое изменение в методологии — появление новой группы параметров оценки потребительских качеств «Параметры застройки», удельный вес которой в общей оценке новостройки превышает 20%. Эта группа параметров почти вдвое значимее таких групп, как «Транспортная доступность» (вес — 11,2%), «Социальная инфраструктура» (10,3%); «Потребительские особенности дома и квартир» (10,6%).

Большое влияние на оценку новостройки стали оказывать, в частности, следующие новые параметры из указанной группы:

комплексность строительства (чем больше, тем лучше);
средняя этажность (чем меньше, тем лучше);
доля помещений стрит-ретейла (чем больше, тем лучше);
плотность застройки (чем меньше, тем лучше);
доля озелененной территории (чем больше, тем лучше).

На разработку и внедрение нового топа новостроек понадобилось два года. Активная работа над методологией велась на протяжении всего 2020 года и завершилась в феврале 2021-го.

Топ новостроек, основанный на методологии 2019 года, хотя и являлся передовым для своего времени, вызывал справедливую критику со стороны профессионалов. Например, застройщики Причерноморья отказывались его признавать, поскольку в нем не учитывались параметры, создающие повышенную ценность жилья у моря, такие как «наличие вида на море», «пешая доступность пляжа».

В разработке методологии-2021 приняли участие 250 маркетологов и застройщиков со всей России. Это коллективный труд сообщества девелоперов. В основе труда лежит разработанный Минстроем России и «Дом.РФ» Стандарт комплексного развития территорий, из которого заимствовано большинство из 133 параметров оценки новостроек.

Читайте также: Рейтинги новостроек и девелоперов — кому и зачем они нужны

Как изменился рейтинг новостроек

Первое место среди новостроек сохранил екатеринбургский ЖК «Макаровский квартал» от «УГМК-Застройщик». А вот занимавший второе место ЖК «Екатерининский парк» от застройщика «TEN Девелопмент» опустился на девятое место. Лучшей новостройкой Москвы остался ЖК «Зиларт».

Сравнительный анализ показывает, что большинство ЖК, которые были лидерами в методологии-2019, вошли в топ-20 и по методологии в версии 2021 года. А вот если говорить о местах ниже, то здесь произошли существенные изменения: одни новостройки по новой методологии резко упали в рейтинге, а другие, наоборот, кардинально поднялись.

Игроки рынка о рейтинге

Дмитрий Ступин, руководитель подразделения управления продуктом девелоперской компании «Брусника»:

— Методика рейтинга, оценивающего качественные параметры того или иного явления, процесса или объекта, не может оставаться неизменной. Мы живем в реальности, в которой технологический ландшафт трансформируется каждые пять лет. То, что вчера казалось верхом инженерной мысли и эргономики, сегодня перешло в разряд обыденных вещей. Рынок недвижимости развивается в том же русле. Представление людей о том, что такое качественное жилье, постоянно эволюционирует, и было бы глупо давать им ориентир, основанный на представлениях трех-четырехлетней давности.

Ольга Артюшина, заместитель генерального директора СК «Реконструкция»:

— Перед каждым совещанием портал ЕРЗ.РФ проводил web-опрос застройщиков по внесенным предложениям, что позволяло быстро принимать очевидно поддерживаемые предложения и отклонять те, которые поддержки не вызвали. Так нам удалось в относительно короткое время рассмотреть более 500 предложений.

Денис Гулый, заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ:

— С февраля по октябрь 2021 года портал ЕРЗ.РФ осуществил сбор информации по всем 133 новым параметрам каждой из 3,5 тыс. новостроек. Результат этой работы лег в основу только что опубликованного нового топа новостроек. Сейчас идет процесс сверки с застройщиками собранных нами данных.

Топ новостроек и результаты авторитетных конкурсов

Разумеется, методология компьютерной оценки не может быть совершенной, говорят в ЕРЗ.РФ. Невозможно автоматизированно оценить архитектуру зданий, дизайн территории, входных групп и т. п. В реальной жизни оценка новостройки во многом основывается на визуальных ощущениях и личных предпочтениях.

Проверить точность автоматизированного топа новостроек можно путем сравнения списков лидеров топа и победителей самых авторитетных премий новостроек. Такое сравнение показывает, что указанные списки практически совпадают. Скажем, те же вышеупомянутые ЖК «Макаровский квартал» и ЖК «Зиларт» имеют множество побед, присужденных им разными авторитетными жюри, в том числе премии ТОП ЖК.

Исходя из этого, в премии ТОП ЖК активно используются наработки автоматизированного ранжирования топа новостроек. Новостройки, занявшие лучшие позиции в рейтинге, становятся номинантами конкурса без подачи заявления. Другим ЖК, которые не занимают высокие места в рейтинге новостроек, для участия в премии требуется подать заявку.

В настоящее время как раз проходит заявочная кампания премии ТОП ЖК — 2022, она завершится 31 декабря. Объявление победителей состоится 1 марта 2022 года в рамках Российской строительной недели — 2022.

«В прошлом году примерно 20% участников воспользовались правом подать заявки, и некоторые из них по решению жюри смогли занять места в верхней части итогового списка. Но все же большинство призовых мест получили те, кто и по автоматизированной оценке добился высоких позиций», — поделился наблюдениями Кирилл Холопик.

По словам эксперта, субъективная оценка экспертов и членов жюри в большинстве случаев близка с оценкой рейтинга. Это подтверждает, что автоматизированная методология, основанная на положениях Стандарта комплексного развития территорий, является надежным инструментом, который дает достоверную и объективную информацию о лучших жилых комплексах страны.

Читайте также: