-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Як перевірити забудовника перед купівлею квартири: покроковий гайд
Купівля квартири — одне з найбільших фінансових рішень у житті. І одночасно одне з найризикованіших, якщо підходити до нього без належної перевірки. Недобросовісні забудовники, заморожені будівництва, проблеми з документами на землю, нажаль є реальними сценаріями українського ринку.
Читайте на Delo.ua, як самостійно перевірити забудовника через відкриті реєстри, які документи мають бути в наявності та де шукати інформацію про судові спори й фінансовий стан компанії.
- Які документи повинні бути у забудовника
- Крок 1. Перевірте забудовника в Єдиному державному реєстрі
- Крок 2. Перевірте судові справи
- Крок 3. Перевірте земельну ділянку на Кадастровій карті
- Крок 4. Перевірте дозвільні документи на будівництво
- Крок 5. Перевірте містобудівні умови та обмеження
- Крок 6. Перевірте фінансовий стан компанії
- Додаткові ресурси для перевірки
Які документи повинні бути у забудовника
Перш ніж переходити до реєстрів, варто знати, які документи має надати забудовник на першу вимогу. У відділі продажів зобов’язані показати всю документацію, і якщо відмовляють або посилають «тільки в офіс», це привід насторожитися. Тож обов’язковий пакет документів включає:
- документи на земельну ділянку, зокрема право власності, договір оренди або суперфіцію;
- дозвіл на будівництво або декларацію про початок будівельних робіт;
- ліцензію генерального підрядника;
- технічні умови на підключення до міських комунікацій, тобто електрика, вода, газ, каналізація;
- містобудівні умови та обмеження.
Але є два важливі нюанси. По-перше, строк дії договору оренди землі не може закінчуватися одночасно з плановим завершенням будівництва, тому що це суттєвий ризик. По-друге, цільове призначення ділянки має бути визначене саме під багатоквартирну житлову забудову. Трапляється, що в процесі будівництва забудовник намагається змінити цільове призначення, а це вже тривожний сигнал.
Крок 1. Перевірте забудовника в Єдиному державному реєстрі
Для початку потрібно переконатися, що компанія існує як юридична особа і має право займатися будівництвом. Для швидкої перевірки зручно скористатися двома сервісами.
Опендатабот
Сервісом Опендатабот можна користуватися у Viber, Telegram та Facebook Messenger. Сервіс шукає дані за назвою компанії, іменем власника або кодом ЄДРПОУ.
Бот може надати інфо про власників, пов’язані компанії, майно та судові справи. Є корисна функція підписки на щотижневі оновлення, тобто якщо з забудовником щось станеться, ви отримаєте сповіщення.
YouControl
Сервіс YouControl має зручніший інтерфейс, схожий функціонал у безкоштовній версії. Додатково показує інформацію про державні перевірки компанії.
Якщо хочете перевірити все самостійно, можна зайти безпосередньо на сайт Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
Там можна знайти імена власників та керівників, види діяльності: вони обов’язково мають бути пов’язані з будівництвом, статус юрособи та контактні дані. Якщо серед видів діяльності є лише торгівля чи бухгалтерські послуги, то будувати щось така компанія не має права.
Крок 2. Перевірте судові справи
Судові спори можуть заблокувати або суттєво затягнути будівництво. Перевірити їх можна у Єдиному державному реєстрі судових рішень. У полі пошуку введіть:
- код ЄДРПОУ або назву компанії;
- імена власників та керівників;
- адресу будинку або номер судової справи.
Не лякайтеся великої кількості справ, оскільки великі забудовники завжди фігурують у судових документах. Частина з них технічна: спори з підрядниками, податковою або колишніми працівниками.
Читайте хоча б початок і кінець рішення, де суддя виносить вирок. Насторожити мають справи про знесення поверхів, скасування дозволів або спори щодо права власності на земельну ділянку. Класичний приклад — судові спори щодо будинку на Нижньому Валу, 27-29 у Києві тривають з 2014 року і досі не завершились.
Крок 3. Перевірте земельну ділянку на Кадастровій карті
Публічна кадастрова карта дозволяє перевірити цільове призначення ділянки та її власника. Введіть кадастровий номер, який можна дізнатися у відділі продажів або знайти ділянку вручну на карті. Зверніть увагу:
- цільове призначення має бути під багатоквартирну житлову забудову;
- власником ділянки може бути як сам забудовник, так і інша компанія, фізособа або місто, і якщо забудовник не є власником, він має надати документи, що підтверджують право розпоряджатися цією землею;
- якщо ділянка перебуває в оренд, переконайтеся, що термін оренди не закінчується до завершення будівництва.
Детальнішу інформацію про власника та обтяження можна отримати в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, але для цього знадобиться електронний цифровий підпис.
Крок 4. Перевірте дозвільні документи на будівництво
Єдина державна електронна система у сфері будівництва. Це ключовий ресурс для перевірки дозвільної документації. Тут розміщені:
- дозволи на будівельні роботи та декларації про початок будівництва;
- ліцензії генерального підрядника;
- містобудівні умови та обмеження;
- сертифікати про введення будинку в експлуатацію.
Важливо розуміти різницю: декларацію про початок будівельних робіт видають для будинків до 4 поверхів включно (категорія СС1). Для ЖК від 5 поверхів, а це 70% новобудов у великих містах, тому потрібен повноцінний дозвіл на будівництво та ліцензія генпідрядника (категорії СС2 і СС3).
- Перевірити ліцензію генпідрядника можна окремо.
- Дозвільні документи для об’єктів, виданих після для старіших об’єктів.
На карті будівництва можна знайти конкретний об’єкт і перевірити його поточний статус: чи є дозволи, чи не було відмов при введенні в експлуатацію та з яких причин.
Крок 5. Перевірте містобудівні умови та обмеження
Містобудівні умови – це документ, у якому прописані вимоги до будівлі: поверховість, щільність забудови, озеленення тощо. Якщо забудовник не виконає ці вимоги, він може не отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Перевірити їх можна на порталі або на сайтах місцевої влади. Читаючи цей документ, зверніть увагу на максимальну дозволену висоту будівлі: якщо забудовник вже будує вище, це порушення. Також важливим буде наявність особливих умов: наприклад, зона підтоплення або охоронна зона.
Крок 6. Перевірте фінансовий стан компанії
Платна версія YouControl надає доступ до фінансової звітності компанії та аналітики її фінансового стану. Однак без розуміння фінансових показників самостійно інтерпретувати ці дані складно. Якщо сума угоди значна, краще залучити фахівця з фінансовим або юридичним бекграундом.
Також варто зазначити, що є компанії, які пропонують зібрати дані з реєстрів замість вас. Але більшість цієї інформації доступна безкоштовно або за символічну суму, наприклад, витяг з Кадастрової карти на офіційному сайті коштує 107 гривень, тоді як посередники беруть за це від 1 000 гривень (на момент написання матеріалу).
Додаткові ресурси для перевірки
Окрім основних реєстрів, є кілька корисних джерел.
Асоціація допомоги постраждалим інвесторам
На порталі Асоціації – зібрана інформація про проблемні будинки та забудовників на основі відкритих джерел та відгуків реальних інвесторів.
Єдиний реєстр боржників
Цей портал корисний при купівлі на вторинному ринку для перевірки власника квартири на наявність боргів.
Відгуки мешканців
Корисно відвідати вже здані об’єкти забудовника, поспілкуйтеся з реальними людьми та дізнайтеся, чи виконав він усі обіцянки щодо інфраструктури та комунікацій.
Кілька годин, витрачених на перевірку реєстрів – це розумна інвестиція перед підписанням договору на сотні тисяч гривень. А якщо після перевірки залишаються сумніви, покажіть зібрані документи юристу перед тим, як прийняти остаточне рішення.