Що відбувається з вкладеннями, вартістю та настроєм покупців після загострення ситуації на Близькому Сході.
Ціни на нерухомість у Дубаї падають / © Pixabay
Ринок житла у Дубаї фіксує велике зниження на фоні війни в Ірані. Ракети та безпілотники, що падають на місто, викликаючи руйнування та відтік туристів, вже знизили ціни на апартаменти до 30 відсотків, як стверджують місцеві аналітики. Однак, не все так критично.
Про те, що реально коїться з інвестиціями, цінами і станом покупців після загострення у регіоні – ТСН.ua розповів Юрій Грушецький, керівник компанії Deniz Estate, що працює також і в ОАЕ.
За словами фахівця, ринок житла Дубая наближається до часу, коли головним надбанням стають не квадратні метри, а довіра. Загострення на Близькому Сході вплинуло не так на ціни, як на сам імідж Дубая як безпечного притулку для капіталу. І це може бути для ринку набагато серйозніше, ніж короткочасні коливання. Офіційно система є стабільною: банки функціонують, будівництво йде, масового відходу інвесторів немає. Але інвестиційний підхід вже починає змінюватись. Питання зараз не в тому, чи впаде ринок завтра, а в тому, скільки коштуватиме втрата відчуття безпеки для одного з найуспішніших ринків житла у світі. (Далі – пряма мова).
Війна на Близькому Сході: основний удар – не по житлу, а по репутації Дубая
Не стільки ринок житла, скільки імідж Дубая як безпечної зони для капіталу опинився під загрозою.
Багато років цей ринок пропонував інвесторам не лише прибутковість, податкову зручність і зрозумілу систему угод. Головним плюсом був статус стійкого і прогнозованого середовища для інвестицій. Саме на цьому базувалася велика частина попиту.
Слід брати до уваги і особливість ринку. Житло в Дубаї в значній мірі спирається на глобальному позиціонуванні міста. Великі проєкти, найвищі хмарочоси, нові райони, що швидко виникають на карті, формували образ постійного розвитку. У такій ситуації довіра до місця розташування стає одним з основних факторів ціноутворення.
Коли поруч із цим образом виникають безпекові ризики, інвестиційна стратегія змінюється. Навіть без значних руйнувань сам факт воєнної напруженості в регіоні змушує інвесторів переоцінювати рівень ризику. Бонус за статус безпечної зони поступово зникає, а рішення про покупку приймаються більш обережно.
У таких умовах ринок починає переглядати не тільки поточні ціни, а й майбутню прибутковість і термін інвестиції. Те, що раніше вважалося майже безризиковим місцем, тепер знову входить у звичайну інвестиційну стратегію з урахуванням геополітичного фактора.
Чому навіть у важкій ситуації Дубай зберігає основу
Репутаційний удар сам по собі не означає системної кризи. Інститути, на яких тримається ринок житла Дубая, продовжують працювати.
Банківська система працює, платежі надходять, інвестори переважно виконують зобов’язання за внесками. Будівництво не припинено, фінансова структура працює стабільно. Для ринку житла це основні показники його життєздатності. Справжні проблеми починаються тоді, коли припиняють роботу банки і переривається ланцюг платежів. Цього наразі не відбувається.
Немає і масового виходу інвесторів з угод. Окремі власники виставляють об’єкти на продаж, але їхня кількість залишається незначною. Більшість так званих «термінових продажів», які активно поширюються в чатах і рекламних розсилках, насправді виявляється звичайним маркетингом. У багатьох випадках ціни в таких пропозиціях не відрізняються від рівнів, за якими аналогічні об’єкти продавалися кілька місяців тому.
Показовий настрій ринку добре демонструє одна деталь з нашої розмови. Над регіоном вже літають безпілотники, а інвестори продовжують торгуватися за знижку в десять відсотків. Це виглядає дивно, але в той же час показує головне. Учасники ринку поки що мислять в звичній інвестиційній стратегії.
В той же час ринки житла майже ніколи не реагують миттєво на геополітичні події. Між новинами і зміною цін зазвичай проходить кілька місяців. Спочатку ринок зупиняється, інвестори спостерігають за розвитком подій, кількість нових угод зменшується, але ціни ще тримаються. Лише потім починає збільшуватися пропозиція. Частина власників фіксує прибуток, частина змінює стратегію, частина не хоче утримувати актив у регіоні з новим рівнем ризику.
Тому реакція цін може проявитися із затримкою. Якщо напруга в регіоні збережеться, ринок, ймовірно, пройде через фазу корекції. У середньостроковому сценарії це може призвести до зниження цін приблизно на 20–30 відсотків. Розмір корекції в значній мірі залежатиме від того, як активно влада емірату буде підтримувати забудовників і фінансову систему.
При цьому важливо брати до уваги масштаб ринку. Дубай залишається одним з найбільш капіталізованих ринків житла у світі, який підтримують не лише приватні інвестори, а й державні фонди та програми розвитку. У минулому ця модель вже неодноразово демонструвала здатність швидко стабілізувати ситуацію під час важких періодів.
Житло в Дубаї: що на фоні війни з Іраном зараз має робити інвестор
Події на Близькому Сході ще раз нагадали основне правило інвестування: капітал не слід концентрувати в одній зоні.
Багато інвесторів роками формували портфелі, прив’язані до одного ринку. Десять квартир у Дубаї замість розподілу між різними країнами і валютами. Поки ринок зростає, така модель здається ефективною. Геополітична напруга швидко показує її недоліки.
Масового виходу з дубайських активів поки що немає. Але поведінка інвесторів поступово змінюється. Все більше уваги вони приділяють розподілу і паралельно розглядають інші ринки.
У розмовах все частіше з’являються два напрямки: Південно-Східна Азія та південь Європи, особливо Іспанія.
Для інвесторів це не стільки питання відмови від одного ринку, скільки пошук балансу. Коли зростає геополітичний ризик, капітал починає перерозподілятися між різними регіонами. Саме ця переоцінка інвестиційної географії може стати одним із головних наслідків нинішнього конфлікту для глобального ринку житла.
Source: tsn.ua