До 40 тысяч рублей за метр: сколько реально стоит архитектура новых ЖК

Высокие требования покупателей к архитектурному проекту новостроек давно перестали быть редкостью даже в массовом сегменте. И касаются они не только фасадов и внешнего вида домов. Важна и начинка: в подъездах новостроек предусматриваются колясочные, помещения для хранения велосипедов, помещения для консьержей, лапомойки для собак. Разберемся, сколько это все стоит для покупателей квартир.

Основные причины

Требования покупателей к продуманности и эксклюзивности архитектурной концепции — тренд, который, среди прочих, постепенно переходит из высокобюджетного сегмента в массовый, говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. По ее словам, если раньше для покупателей новостроек комфорт-класса и даже бизнес-класса определяющим фактором была транспортная доступность жилья, то сейчас, с учетом развития инфраструктуры, клиенты все больше внимания уделяют концепции проекта. «Мы все чаще видим, что девелоперы уходят от однотипных архитектурных решений, ранее свойственных массовым сегментам — и в бизнес-классе появляются новые, нестандартные решения», — отмечает эксперт.

«Требования покупателей к жилой недвижимости значительно возросли во всех сегментах, в том числе и в массовом. Сегодня дома комфорт-класса строят преимущественно по индивидуальным проектам. Кроме того, появляются новые стандарты жилой застройки, которым необходимо соответствовать», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. По его словам, недавно принятые стандарты строительства жилья в Подмосковье подразумевают проектирование безопасной безбарьерной среды, нежилых первых этажей с возможностью размещения торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры, благоустройство территории и так далее. В современных жилых комплексах обязательным становится благоустройство, озеленение и функциональное зонирование территории, создание детских и спортивных площадок, пространств для тихого отдыха. Например, в ЖК PROFIT девелопер — ГК «Гранель» выделила отдельную зону для занятий йогой. «Сами фасады зданий становятся более выразительными — используются разнообразные материалы, навесные панели, цветовые решения, создающие оригинальный ритмический рисунок», — добавляет Сергей Нюхалов.

«Целесообразность вложений именно в архитектурную концепцию каждый застройщик определяет для себя сам исходя из позиционируемого класса и ожиданий покупателей», — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). По ее словам, немало проектов обладают архитектурными доминантами. Также часто встречаются корпуса переменной этажности. В последние годы все больше ЖК выполняются без балконов.

Существуют функциональные и эстетические требования. Важная составляющая функциональных требований — это окна. Сейчас делать маленькие окна уже непозволительный шаг: важно, чтобы они были большими, открывались на всех этажах, были представлены подходящей архитектурой. Корпус здания должен быть устроен так, чтобы все помещения были хорошо освещены, обеспечены окнами, а виды были более чем на одну сторону. Для всех классов жилья принципиально наличие летних помещений, а для покупателей элитного жилья большой интерес представляют террасы.

«В архитектуре также есть понятие моды, которая распространяется в том числе на фасады. Например, если раньше можно было сделать довольно дешевый фасад из вентилируемых цементных плит, например, с открытым креплением, то сейчас даже в среднем или дешевом сегменте это должен быть широкоформатный керамогранит», — говорит директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. По его словам, внешние крепления уже неприемлемы, они могут отпугнуть покупателя. То же самое касается и мрамора, который раньше воспринимался зачастую как элемент недоступного шика. «Сейчас же в делюксе натуральный камень, в том числе юрский мрамор, не выглядит уникально, и было много проектов с его использованием. Можно уже искать новые решения с натуральными материалами, например, брать натуральный металл, дорогостоящий кирпич ручной формовки и т.д.», — добавляет он.

Покупатели больше внимания обращают не на обертку — внешний облик жилого комплекса, а на его содержание: планировку квартир, функциональное зонирование мест общего пользования, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. К примеру, в последнее время даже многие застройщики жилья массового сегмента стали по-другому проектировать первые этажи новостроек. В подъездах на нижнем уровне располагаются более просторные холлы, где размещают, в частности, комнаты для хранения спортинвентаря, колясочные, помещения для помывки лап домашним питомцам, пеленальные и т.п. В более дорогих сегментах недвижимости застройщики также делает акцент на функциональном назначении входных групп: в многоэтажках есть лобби-бары, места для отдыха жителей и т. д.

«Архитектурную концепцию большинства домов «Брусника» разрабатывает совместно с европейскими и американскими бюро. Это увеличивает затраты на проектирование и сказывается на итоговой стоимости недвижимости, однако позволяет создать продукт другого уровня», — рассказывают в компании.

Требования покупателей к недвижимости меняются. Немалую роль в этом сыграла пандемия: она заставила людей задуматься, насколько их дом может адаптироваться под быстро меняющиеся потребности. «Тогда фокус внимания покупателей сместился в сторону mixed-use проектов, где в пределах одной локации девелоперы объединяют жилую, развлекательную и коммерческую функции», — отмечают в «Бруснике». С точки зрения планировочных решений заметно повысилась ценность летних помещений. По данным проведенного в компании исследования, треть покупателей готовы переплатить за наличие террасы на первом этаже. Теплые лоджии заняли первое место в рейтинге дополнительных характеристик квартиры, на которые люди обращают внимание при выборе жилья. 65% респондентов признали их необходимыми. На второй строчке расположились гардеробные (60%), в топ-5 также вошли мастер-спальни. «В перспективе одним из обязательных требований, предъявляемых покупателями к жилью, также может стать наличие инфраструктуры для раздельного сбора мусора. Конкурентное преимущество будет у компаний, которые задумаются об этом еще на этапе проектирования дома», — добавляют в «Бруснике».

Стоимость работ

«Сейчас расходы на архитектурное проектирование составляют в среднем 8-12% от общего бюджета строительно-монтажных работ», — говорит Сергей Нюхалов. «Себестоимость архитектурной концепции ничтожна по сравнению со стоимостью проекта, составляет обычно до 10 млн руб. и на стоимости квадратного метра практически не отражается. На себестоимость могут сильно влиять решения, которые закладываются в архитектурной концепции, поэтому важнее, как выглядит эта концепция, чем затраты на ее отработку», — считает директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. По его словам, чем выше класс объектов, тем выше готовность покупателей доплачивать за архитектурный облик здания. Хотя архитектура точно не входит в топ-3 факторов, которые влияют на принятие решения о приобретении недвижимости, она может стать отсекающим фактором, если покупателя не устроил архитектурный облик. Поэтому этот параметр сложно оцифровать с точки зрения стоимости 1 кв. м. Важнее оперировать себестоимостью фасадных решений. Если говорить про жилье эконом-класса, то стоимость поверхности фасада может составлять 7-10 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит Кирилловский. Если речь про элит- и премиум-жилье, то цена может доходить до 40 тыс. руб. Важно, чтобы стоимость фасада соответствовала классу жилья, не была сильно занижена или завышена.

В девелоперском проекте на разработку такой концепции выделяется в среднем от 2,5% до 5% суммарной себестоимости работ, говорит Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). По его словам, низкоквалифицированные специалисты устраивают демпинг и вытесняют с рынка профессионалов. «Премия к рыночной цене за качественную архитектуру может достигать 25-30%», — добавляет эксперт.

Стоимость архитектурной концепции зависит от глубины участия архитекторов в проекте. «В нашем проекте квартала премиум-класса Prime Park архитектор создавал концепцию и сопровождал ее проработку, участвовал в подготовке рабочей документации, detail design, а также до сих пор ведет полный авторский надзор в процессе строительства», — говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). В итоге, по его словам, участие архитекторов составляет порядка 12% от стоимости строительно-монтажных работ. В свою очередь, жилой комплекс комфорт-класса «Ойкумена» в Приморском районе Санкт-Петербурга строится по проекту испанского архитектора Рикардо Бофилла. «Мы с удовольствием сообщаем об этом нашим покупателям. Но понимаем, что они выбирают проект прежде всего за большой ассортимент эргономичных планировок, возможность сразу переехать после получения ключей, поскольку квартиры передаются с отделкой под ключ. А имя архитектора — приятное дополнение к покупке», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников.

Отказ от иностранцев

«Именитое зарубежное бюро — это во многом маркетинговый ход, который не всегда оправдан. Зачастую девелоперы привлекают к работе молодые российские проектные бюро — у нас много очень перспективных, талантливых и креативных архитекторов, которые хорошо знакомы с особенностями отечественного рынка, знают потребителя и, что немаловажно, хорошо разбираются в нормативных требованиях», — отмечает Сергей Нюхалов. По его словам, работа с такими бюро позволяет, с одной стороны, выдержать экономику проекта, с другой — получить продуманное, нестандартное и интересное проектное решение.

Компетенции на внутреннем проектном рынке выросли, плюс стало труднее работать с зарубежными архитекторами, говорит Петр Кирилловский. Архитекторов из-за границы приглашают уже не ради имени, а для необычного взгляда на концепцию, для потенциального качества проекта. «Количество приглашенных архитекторов сократилось, сейчас востребованы те бюро, которые имеют представительство в России. Если же его нет, то любой девелопер понимает, что это сотрудничество будет связно с большими сложностями для заказчика», — добавляет эксперт.

Впрочем, как говорит Надежда Коркка, зарубежные бюро привлекаются к созданию значимых объектов. К примеру, Zaha Hadid Architects разрабатывает для концерна «КРОСТ» концепцию развития 82 микрорайона Хорошево-Мневников. «Однако стоит отметить, что созданный даже самым именитым автором проект должен учитывать особенности локации и вписываться в существующую застройку. В некоторых случаях это вызывает сложности у зарубежных специалистов, не в полной мере знакомых с московской спецификой», — добавляет она.

Мода на зарубежных архитекторов будет преследовать многих отечественных застройщиков еще немало времени, уточняет Владимир Щекин. При этом отечественные бюро зачастую превосходят зарубежные, прежде всего за счет тщательной проработки эргономики пространства. В свою очередь, у западных специалистов нередко все усилия уходят в форму и внешние объемы для повышения себестоимости строительства.

Читайте также Парковки в новостройках: нужно ли сокращать количество машино-мест

Источник: rbc.ru