₽1 млн за метр — не предел: почему растут цены на элитное жилье в Москве

Стоимость 1 кв. м в элитных новостройках Москвы перевалила за 1 млн руб. — сейчас «квадрат» в сегменте стоит примерно на треть больше, чем год назад. Выяснили, в каких районах столицы отмечаются максимальные и минимальные цены на элитное жилье.

Рекордный рост цен и закрытые продажи

Средняя стоимость столичного элитного «квадрата» сейчас, по оценке Knight Frank, составляет 1,016 млн руб., похожую оценку дают и в Kalinka Group. По данным Savills, лидирует по уровню цен на элитное жилье район Патриарших прудов с 2,44 млн руб. за метр (+16% за год), минимальный показатель отмечен в Замоскворечье — 737 тыс. руб. за «квадрат» (+20%). В Басманном районе цены на элитные новостройки за год снизились на 6%, до 747 тыс. руб. за «квадрат», — это единственная локация с отрицательной динамикой. Самый незначительный рост (+5%, до 798 тыс. руб.) зафиксирован в Таганском районе, самый существенный (+55%, до 1,475 млн руб.) — на Якиманке. По остальным основным элитным локациям динамика следующая:

Остоженка — рост на 14%, до 1,73 млн руб. за 1 кв. м;
Тверской — 15%, до 1,043 млн руб.;
Арбат — 15%, до 986 тыс. руб.;
Хамовники — 16%, до 894 тыс. руб.;
Замоскворечье — 20%, до 737 тыс. руб.;
Цветной бульвар — 19%, до 924 тыс. руб.;
Пресненский — 47%, до 808 тыс. руб.

Максимальный бюджет предложения на элитном рынке сейчас, по оценке Knight Frank, отмечается в районе Патриарших прудов — в среднем 720 млн руб. за лот. Второе место — у окрестностей Остоженки и Пречистенки (402 млн руб.), в остальных районах показатели значительно скромнее.

Без учета закрытых продаж, в которых, по оценке компании «Метриум», в 2021 году реализовались 9 из 52 элитных новостроек, по среднему бюджету предложения лидирует Якиманка (270,2 млн руб. за лот), по динамике показателя за год — Красносельский район (+81,1%). Минимальный бюджет предложения отмечается в Пресненском районе (96,2 млн руб. и 38,1% за год). Показатели остальных районов распределились следующим образом:

Арбат — 145 млн руб. (+6,8%);
Басманный — 174,9 млн руб. (+17%);
Замоскворечье — 123,3 млн руб. (+44,2%);
Мещанский — 198,7 млн руб. (-0,1%);
Таганский — 157,6 млн руб. (+37,6%);
Тверской — 243,3 млн руб. (+17,5%);
Хамовники — 203,9 млн руб. (+11,3%);
Якиманка — 270,2 млн руб. (+18,2%).

«Дефицит предложения вынуждает застройщиков активнее переходить на закрытые продажи в наиболее востребованных проектах. Они пытаются определить рыночную стоимость с учетом возможного спроса. Закрытый формат снижает прозрачность элитного сегмента и усложняет прогнозирование цен, — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — За год число проектов, которые реализуются через закрытые продажи, практически удвоилось». С начала 2021 года закрытые продажи стартовали, например, в ЖК Armani/Casa Moscow Residences и ЖК «Русские сезоны», уточняет Раджабова.

Всего, по оценке агентства элитной недвижимости Barnes International Moscow, с января по июль в столице были открыты продажи в восьми проектах: Sky View, «Русские сезоны», «Бадаевский», «Лаврушинский», Slava, One Tower, Soymonovsky, «Спиридоньевский 17». Половина из них реализуется в закрытых продажах, говорит директор департамента продаж компании Юлия Гринько. В августе, добавляет председатель совета директоров, основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева, стартовали продажи апартаментов в проекте Bogenhouse в Замоскворечье и новая очередь квартир в проекте «Остров».

Названы самые продаваемые элитные новостройки Москвы 2021 года

Снижение предложения, децентрализация и новые рекорды

Несмотря на вывод новых проектов, предложение на элитном рынке сократилось. По оценке Kalinka Group, к началу второго полугодия в сегменте экспонировалось 2,6 тыс. лотов — на 27% меньше, чем годом раньше. Похожую оценку дают и в агентстве элитной недвижимости Tweed: по их данным, за год (август 2021 года к августу 2020-го) предложение сократилось на 30%.

«До конца квартала ожидается дальнейшее снижение объема предложения на фоне активного спроса, — говорит Екатерина Румянцева. — В 2021 году ожидается старт как минимум трех проектов класса deluxe в пределах Садового кольца, но за счет клубного формата существенного увеличения объема предложения на элитном рынке не ожидается». По прогнозам Tweed, в 2021-м рынок может пополниться еще четырьмя проектами в бюджете от 950 тыс. до 1 млн руб. за 1 кв. м в районах Хамовники, Остоженка, Патриаршие пруды и двумя премиальными с ценой «квадрата» в районе 450 тыс. руб. — на Пресне и в Замоскворечье.

Если охватить прогнозом и 2022 год, то, как говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань, можно ожидать 19 новых проектов суммарным числом лотов около 1,2 тыс. Это будут ЖК не только в привычных локациях центра города.

«Существует тенденция к децентрализации элитных локаций. Причина такого тренда проста — в историческом центре Москвы и границах Садового кольца практически не осталось площадок под новое строительство. Уже сейчас наблюдается смещение предложения и спроса в сторону Замоскворечья, Сретенки и Чистых прудов», — говорит Анна Раджабова.

Потенциальные покупатели элитного жилья уже привыкли считать локации внутри ТТК центральными районами — даже если административно они не относятся к ЦАО, дополняют опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. «Покупателей привлекают комплексы с инфраструктурой, благоустроенными территориями, концепциями «двор без машин». Объемные территории, которые позволяют реализовать подобные кластеры, как раз находятся в пределах ТТК. А в центре такие концепции осуществить сложно, там точечная застройка, — разъясняет генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова. — И тренд на освоение районов внутри ТТК, девелоперами элитных проектов, безусловно, есть, над площадками работают». В числе самых перспективных локаций такого рода Могилатова называет Пресню и район Павелецкой. «Спрос на премиальные новостройки Красной Пресни с начала 2021 года удвоился, особенно район интересен семейным покупателям, — подчеркивает эксперт. — Рядом с «Павелецкой» много коммерческих кластеров, которые выступают точками притяжения для работающих там людей».

Прочь из центра: где еще в Москве строят и продают элитное жилье

Илья Давыдик, партнер, генеральный директор HUTTON Development:

— В числе перспективных локаций вне Садового кольца можно назвать Гагаринский район, локацию рядом с метро «Павелецкая», а также окрестности «Белорусской».

Гагаринский — один из самых зеленых и самых развивающихся технологических районов Москвы. В 2018 году «Яндекс» приобрел для строительства штаб-квартиры участок в Гагаринском районе, что в дальнейшем приведет к концентрации здесь IT-индустрии. В рамках многофункционального комплекса LUNAR, помимо апартаментов, девелопер HUTTON построит в Гагаринском районе бизнес-центр, который обеспечит 2 тыс. рабочих мест.

Динамично развивающийся район около станции метро «Павелецкая» расположен недалеко от Садового кольца и позволяет прочувствовать как ритм жизни современной Москвы, так и преимущества жизни в тихом центре: в шаговой доступности — уютные переулки Замоскворечья. В локации сосредоточены многие достопримечательности столицы — театральный музей, галереи, дома-музеи российской интеллигенции.

Район «Белорусской» становится все популярнее, и тому есть причины: тихий центр, где реставрируют и переоснащают много исторических промышленных зданий, построенных в краснокирпичном стиле. Еще недавно между Лесной улицей и Миусскими переулками находился троллейбусный парк, а сейчас там работает гастроквартал «Депо» с многочисленными кафе и ресторанами. Район отличается хорошей транспортной инфраструктурой: удобные выезды на магистрали, шаговая доступность бульваров и Садового кольца.

В ближайшей перспективе, считают участники рынка, предложение продолжит отставать от спроса — это может стать причиной дальнейшего роста цен. «Проектов немного, люди активно инвестируют в элитные метры. Это связано в том числе с чисто бытовым мироощущением — многие покупатели хорошо помнят обрушения рубля и интуитивно считают бумажные деньги чем-то ненадежным, хотят получить осязаемый актив, — рассуждает Ирина Могилатова. — Если спрос на элитную недвижимость останется на текущем уровне, цены продолжат расти».

Роста ждут и в Knight Frank — по прогнозам компании, российская столица обгонит многие мировые рынки по темпам подорожания элитной недвижимости. «В ближайшей перспективе восстановление дефицита предложения маловероятно, объем спроса превышает темпы пополнения рынка. Все больше девелоперов уходят в практику закрытых продаж или предварительного бронирования, тем самым прощупывая возможный спрос и корректируя цены на продукт, — говорит региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. — Все эти факторы отразятся на стоимости, и по итогам года Москва может войти в топ мирового рейтинга по изменениям цен на элитное жилье».

Читайте также: