Чому ТРЦ Гулівер хитає від проблем. Розбір Forbes
У ТРЦ «Гулівер» – вал проблем. До давніх складнощів з кредитами перед держбанками додалися підозри гендиректорки у можливих махінаціях і тимчасових блокуваннях рахунків. Forbes розбирався, що зараз відбувається з великим ТРЦ у центрі столиці
Forbes Ukraine випустив новий номер журналу. Придбати його з безкоштовною доставкою можна за цим посиланням. У журналі: список 250 малих і середніх компаній, лідерство генерала Залужного, падіння мільярдера Жеваго, детальна історія Dnipro-M та загалом майже два десятки текстів.
В останній день травня Бюро економічної безпеки (БЕБ) вручило підозру генеральній директорці столичного ТРЦ. Причина – нібито ухилення від сплати податків. Протягом 2019–2021 років дирекція уклала низку договорів з ознаками «фіктивності» на отримання послуг і придбання товарів, йшлося в релізі БЕБ. Власнику ТРЦ, за даними бюро, вдалося ухилитися від сплати податків на понад 145,8 млн грн та вивести їх у готівку.
Слідство не вказувало назву компанії та імʼя її директорки, але, за даними Forbes, йшлося про власника ТРЦ «Гулівер», ТОВ «Три О» та його керівницю Ірину Круппу. Суд обрав запобіжний захід СЕО торгового центру – заставу в майже 10 млн грн.
Через майже два тижні Шевченківський райсуд Києва заблокував 145 млн грн на рахунках «Гуліверу». Але наприкінці червня арешт із рахунків «Три О» в Ощадбанку й Укрексімбанку зняли.
«Гулівер» – один із найбільших багатофункціональних комплексів столиці, який має 150 000 кв. м під магазини й офіси і 35 поверхів. Головна особливість – розташування. ТРЦ побудований у центрі Києва прямо біля входу в метро «Палац спорту». Ірина Круппа прийшла працювати в «Гулівер» у 2014 році комерційною директоркою, за рік стала генеральною директоркою. Круппу не затримували, розповів Forbes на умовах анонімності один із працівників «Гуліверу», який ознайомлений із ситуацією. Пресслужба ТРЦ відмовилася надати будь-які коментарі Forbes, поки йде справа.
«Гулівер» відкрився у 2013-му. Його побудували на кредитні кошти: основну частину з $441 млн надав Ощадбанк ($353 млн), приблизно чверть – Укрексімбанк. У 2012 році недобудований ТРЦ придбав бізнесмен Віктор Поліщук (на той момент – власник мережі електроніки «Ельдорадо», кількох великих складів і банку «Михайлівський»), стверджувало видання «Коммерсантъ». Попередніми бенефіціарами комплексу були Вагіф Алієв, Олексій Кучеренко та Сергій Веселов.
«Інформація про зв’язок Gulliver з Поліщуком не відповідає дійсності, – говорила в 2016 році в інтерв’ю сайту RAU СЕО ТРЦ Ірина Круппа. – Це лише чутки, які не мають під собою ніякої реальної основи». Те, що ТРЦ належить Віктору Поліщуку, підтвердили Forbes п’ять обізнаних джерел з ринку нерухомості та серед топів держбанків (які кредитували його).
Віктор Поліщук Фото Анна Наконечна
Погашення кредитів, на які будували «Гулівер», мало відбутися у 2025-му. Однак після кризи 2014–2016 років борг перестав обслуговуватися. Саме в цей період збанкрутував банк Поліщука «Михайлівський», де НБУ зафіксував масштабні махінації з коштами клієнтів. Поліщука у списку підозрюваних за цією справою немає.
У 2018-му держбанки марно намагалися продати права вимоги за кредитом щодо «Гуліверу» (стартова ціна становила 18 млрд грн), але охочих стати новим кредитором Поліщука не знайшлося. «Гулівер» не був у заставі як цілісний майновий комплекс», – пояснював наприкінці 2022 року один зі співрозмовників Forbes, дотичний до перемовин.
У 2020-му компанія Поліщука реструктуризувала борги «Гуліверу» перед «Ощадом» та «Ексімом». «Три О», що управляє ТРЦ, змогла продовжити термін дії кредиту до 2044 року.
Поліщук і «Гулівер»
У держреєстрі контролером компанії «Три О», яка управляє «Гулівером», значиться не Віктор Поліщук, а В’ячеслав Ігнатенко. Бізнесмен легалізувався як власник, надавши особисту поруку за кредитом, розповідали Forbes два співрозмовники з Ощадбанку та НБУ. Також Поліщук особисто вів переговори про реструктуризацію у 2020-му, повідомив Forbes на правах анонімності менеджер одного з держбанків.
Читати більше Згорнути
З 2018 року декілька поверхів «Гуліверу» навіть встигли побувати під управлінням Національного агентства з виявлення, розшуку та управління активами (АРМА). Приміщення у ТРЦ були прибутковими – лише за кілька місяців управління принесли в бюджет близько 700 000 грн чистих надходжень, розповів Forbes начальник відділу комунікації та промоції АРМА Павло Бульдович. Арешт зняли в 2021 році.
З початку повномасштабної війни компанії Віктора Поліщука перестали обслуговувати кредити перед держбанками. Він міг втратити і ТРЦ, розповідали в грудні 2022 року чотири співрозмовники Forbes на ринку комерційної нерухомості та в Ощадбанку й Укрексімбанку, які кредитували бізнесмена.
Поліщук намагався домовитися з кредиторами. Його аргумент – суттєві втрати бізнесу. «Вже стали контактними і потроху почали платити, – розповів Forbes топменеджер одного із держбанків. – Хочуть повернутися до умов реструктуризації, але розтермінувати накопичений борг з 24 лютого 2022 року».
У якому стані знаходиться зараз «Гулівер»
До війни «Гулівер» коштував $350 млн, зараз – трохи більше $200 млн, підрахував топменеджер з ринку нерухомості, який спілкувався з Forbes на умовах анонімності. Довоєнна оцінка Forbes більш консервативна – $142 млн на січень 2022-го.
Наприклад, столичний ТРЦ Ocean Plaza (знаходиться біля метро, 165 000 кв. м), частину якого націоналізувала держава, радник Фонду держмайна з питань нерухомості Олександр Носаченко оцінював від $150 млн.
Виторг «Три О», що управляє «Гулівером», у 2022 році впав до 806 млн грн, порівняно з 1 млрд грн у 2021-му, згідно даних YouControl. Збитки в 2022-му – 2,6 млрд грн (проти 280 млн грн у 2021 році).
Локація ТРЦ приваблива – центр Києва та близькість до метро, каже провідний експерт консалтингової компанії Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості Ігор Заболоцький. Але є проблема у його форматі. «Що вищий поверх у таких вертикальних ТРЦ, то він завжди матиме менше відвідуваності, і навіть ескалатори і ліфти це не врятують», – каже Заболоцький.
Ще одна складність – застаріла концепція, коли торгові галереї знаходяться біля центрального атріума, а інші – позаду нього. «Навіть дво-триповерховий торговельний центр завжди матиме 100% відвідуваності на першому поверсі, а на другому – в найкращому випадку буде 70–75%», – пояснює Заболоцький. Великі горизонтальні районні ТРЦ на два–три поверхи і вертикальний «Гулівер» у центрі міста – це просто різні концепції зі своїми сильними сторонами, каже директорка «Української торгової гільдії» Євгенія Локтіонова.
Історія проблем «Гуліверу»
Березень 2016 року – Ощадбанк реструктуризував кредити, пов’язані з «Гулівером», під 9% річних.
Жовтень 2016 року – Нацбанк повідомляє, що власник мережі «Ельдорадо» і ТРЦ Gulliver Віктор Поліщук з 2014 року не повертає банкам України понад 23 млрд грн кредитів, серед яких 1,3 млрд грн кредиту у своєму банку «Михайлівський» (з 12 липня 2016 року банк ліквідований).
Листопад 2016 року – Шевченківський райсуд Києва арештовує майновий комплекс ТРЦ Gulliver. Співробітники СБУ заблокували входи на 24 та 27 поверхах, де розташовані офіси.
Грудень 2016 року – Апеляційний суд Києва скасував арешт ТРЦ Gulliver.
Січень 2017 року – суд повторно наклав арешт на ТРЦ Gulliver. Прокуратура Києва зробила це через розслідування по банку «Михайлівський». Керівництво ТРЦ повідомило, що буде знову подавати на апеляцію і вважає рішення суду «незаконним».
Березень 2017 року – Апеляційний суд Києва залишив без змін рішення суду першої інстанції – майновий комплекс ТРЦ Gulliver заарештовано.
Вересень 2018 року – Ощадбанк і Укрексімбанк виставили на продаж права вимоги за кредитним договором. Заборгованість становила понад 18 млрд грн (еквівалент за тодішнім курсом НБУ). Торги не відбулися.
Березень 2020 року – Ощадбанк розпочав процедуру фінансової реструктуризації заборгованості ТОВ «Три О» (власника ТРЦ Gulliver).
Серпень 2020 року – Укрексімбанк і Ощадбанк завершили реструктуризацію заборгованості ТОВ «Три О».
Червень 2023 року – детективи Бюро економічної безпеки заявили про підозру генеральній директорці ТРЦ Gulliver (ТОВ «Три О») Ірині Круппі у несплаті 145 млн грн.
Читати більше Згорнути
Менеджмент «Гуліверу», як правило, не йде на поступки щодо зниження ціни оренди або послаблення умов, розповіли Forbes топменеджер з ринку нерухомості й Ігор Заболоцький з Colliers. У ТРЦ орендарі сплачують дві суми – орендну ставку і операційні витрати, які мають йти на підтримання експлуатації торгового центру. «Гулівер» з орендарів стягує приблизно по $8 за 1 кв. м, а реальна собівартість – $4, розповів Forbes топменеджер з ринку нерухомості. На момент публікації пресслужба ТРЦ не надала коментарів щодо їх політики співпраці з орендарями.
«Певні нюанси управління «Гулівером» призвели до великої вакантності – в офісній частині комплексу вона становить 30%, а у торговій – 15%. Цього можна було б уникнути», – додає Заболоцький. Наша компанія мала офіс на 24 поверсі «Гуліверу», і з початком великої війни нам на чотири місяці зробили знижку на оренду, не підтверджує тезу про жорсткі умови Локтіонова з «Української торгової гільдії».
Висока вакантність – типова проблема київських ТРЦ під час війни. Наприкінці 2022-го вона становила 15%.
Ще одна проблема, яка загальмувала бізнес ТРЦ – міжнародні гіганти. Важливими орендарями для «Гуліверу» були популярні бренди одягу іспанської групи Inditex. У ТРЦ працювали майже всі їх магазини: Zara, Bershka, Massimo Dutti, Pull&bear та шведська H&M. З початком повномасштабної війни вони закрили свої магазини в Україні, але орендні договори зберігаються. Раніше Forbes писав про плани Inditex відновити діяльність українських магазинів.
