Ціни на землю переганяють інфляцію, ринок чекає капіталізація $50 млрд. Головні цифри земельної реформи
1 січня в Україні стартував другий етап земельної реформи – землі сільськогосподарського призначення можуть купувати не лише фізичні особи, а й бізнес. KSE дослідив, як реформа змінила український аграрний ринок за два з половиною роки. Forbes публікує головне з дослідження у чотирьох інфографіках.
Головні матеріали Forbes Ukraine у email-розсилці. Раз на тиждень на вашій пошті.
Дякуємо за підписку Підписатися
Більш як за два роки з моменту відкриття українського ринку землі його капіталізація зросла на 179 млрд грн, ідеться у дослідженні «Земельний ринок в Україні», підготованому KSE Агроцентр спільно із USAID. Натомість за цей час не справдився жоден із міфів, які завзято поширювали опоненти відкриття ринку: що землю скуплять олігархи, агрохолдинги чи іноземці, зазначають автори.
Попри війну, земля дорожчає – ціни на неї зростають швидше за рівень інфляції, а доходи від оренди комунальних земель уже приносять громадам 10–12% бюджету.
З 1 січня український ринок землі відкрили для юридичних осіб. До цього з липня 2021-го купувати землю могли лише фізособи з українським громадянством – не більше 100 га «в одні руки». Який ринок уже вдалося сформувати майже за два з половиною роки з моменту відкриття та які перспективи чекають на українську землю завдяки новому етапу реформи?
Forbes обрав найважливіші цифри із дослідження.
Торік обіг землі зріс до 172 900 га – на 58%
Українці не поспішають продавати землю. Більш ніж за два роки, що минули з моменту відкриття ринку земель для фізичних осіб, укладено майже 196 000 угод купівлі-продажу сукупною площею 432 200 га. Загалом у державному земельному кадастрі зареєстровано 44,7 млн га земель, із них 32,9 млн га – сільськогосподарського призначення. Таким чином, в обіг потрапив лише 1% сільськогосподарських земель країни. З них 99,5% залишились в аграрному виробництві.
В обіг поки що потрапив лише 1% сільськогосподарських земель країни.
Лідерами за кількістю земель в обігу є Харківська (1,9%), Івано-Франківська (1,74%) і Полтавська (1,65%) області. Найнижчу частку земель в обігу мають Донецька (0,35%) та Луганська (0,31%) області, більшість територій яких окуповані Росією ще з 2014 року.
Торік обіг земель сільгосппризначення зріс до 172 900 га – на 58% більше, ніж у 2022-му. Найвищою динаміка була в другій половині року: у середньому щоденно укладалось угод купівлі-продажу на 529 га. Втім, обсяг ринку все ще майже на 40% менший, ніж до великої війни.
Через вторгнення РФ не було укладено 120 000 угод сукупною площею 356 000 га. Втрати ринку сягнули $325 млн, або 12,4 млрд грн.
Економічні втрати аграрного сектора через війну становлять $40,2 млрд, що перевищує сукупну додану вартість сектора у рекордному 2021 році.
Ринок оренди втричі більший за ринок купівлі-продажу землі
У 40% випадків українці отримують доступ до сільськогосподарської землі через спадщину, 43% – через оренду та 12% – купівлю-продаж, ще 5% – іншими шляхами. Сукупна площа угод оренди переважає площу угод купівлі-продажу у 3,5 раза.
Площа оренди переважає площу угод купівлі-продажу у 3,5 раза.
З жовтня 2021 року надання комунальних земель в оренду відбувається через електронні аукціони на платформі «Prozorro.Продажі». Відтоді в оренду передали 5504 сільськогосподарські земельні ділянки сукупною площею 48 700 га.
Від початку запровадження земельних торгів середньозважена ціна оренди 1 га зросла з 2400 грн до 8800 грн.
За 11 місяців 2023 року завдяки обігу та використанню сільгоспземель бюджети громад поповнилися на 33,7 млрд грн. Це майже 12% сукупних податкових надходжень. Найбільшу частку від цих доходів згенерувала оренда комунальної землі.
За розміром надходжень громад у розрахунку на кількість землі лідером є Дніпропетровська область – 747 грн податків з гектара землі сільськогосподарського призначення. Це значно перевищує загальнонаціональний показник у 142 грн/га. Також високі надходження продемонстрували громади західних областей: Івано-Франківської (396 грн/га), Львівської (381 грн/га), Чернівецької (373 грн/га) та Закарпатської (326 грн/га).
Ціни на землю зросли на 10%
Більш ніж за два роки з моменту відкриття ринку сільгоспземель в умовах повномасштабної війни РФ проти України вартість землі зросла на 10%.
У 2023 році офіційні ціни на землю випередили річні темпи інфляції. Середньозважена ціна на сільськогосподарську землю зросла упродовж 2023 року на 8,3%.
Торік середньозважена ціна землі становила 37 000 грн за гектар, що на 13% вище від показника позаминулого року – 32 800 грн/га.
Найвищі ціни на землю у 2023 році зафіксовано в Івано-Франківській, Львівській, Тернопільській, Київській та Полтавській областях, найнижчі – в областях, що найбільше потерпали від окупації або бойових дій, – Луганській, Запорізькій та Херсонській. У західних регіонах України зростання цін на землю торік сягало 20–40%.
У західних регіонах України зростання цін на землю торік сягало 20–40%.
Середньозважена вартість купівлі-продажу земельних ділянок орієнтовно дорівнює вартості п’яти років оренди земельних ділянок через електронні аукціони. Такий незначний розрив між цінами купівлі та цінами оренди земель свідчить про те, що офіційні ціни купівлі-продажу можуть бути заниженими та не відображати реальної ринкової вартості земельних ділянок, вважають дослідники.
Фактична вартість може відрізнятися від офіційної більш як у два-три рази, розповідав Forbes начальник відділу земельних відносин «Нібулону» Олександр Соловей. «Наприклад, у 2022 році, виходячи з пропозицій, які надходили нашому підприємству, вартість гектара становила $1200–1500, у 2023-му – $1500–2300» .
За законодавством, із запуском другого етапу реформи компанії-орендарі мають пріоритетне право на викуп землі. Частина опитаних раніше Forbes компаній розповідали про такі плани. Зокрема, купувати землі, які компанія вже обробляє, розраховує «Агротрейд», повідомила Олена Ворона, гендиректорка групи. У пресслужбах МХП Юрія Косюка та «Кернела» Андрія Веревського повідомили, що не планують купувати землю найближчим часом. Представники компаній, власниками яких є іноземці, «Агропросперіс» та «Астарта» зазначили, що, як і раніше, продовжать концентруватися на оренді.
Із запуском другого етапу реформи вартість землі може збільшитися щонайменше на 40% упродовж наступних двох років, порахували в KSE. Після відкриття продажу земельних ділянок юрособам початкова вартість гектара може сягати $2300–3300 і навіть вище, прогнозував начальник відділу земельних відносин «Нібулону» Олександр Соловей.
Українці продовжують інвестувати в землю, незважаючи на війну
За період функціонування ринку загальна сума інвестицій у купівлю сільськогосподарської землі сягнула 17 млрд грн. З них 9,5 млрд (56%) інвестовані вже після початку повномасштабного вторгнення РФ.
Завдяки наявності легального ринку (а відповідно й цін транзакцій, які можна відстежувати) в Україні зʼявилася додаткова застава приблизно на $5,5 млрд. Збільшення вартості землі могло б згенерувати її власникам та агросектору додаткових кредитів на $1,9 млрд.
На грудень 2023 року агросектор отримав майже 116 млрд грн банківських кредитів. З них 47,5% (54,1 млрд грн) терміном до року для поповнення обігових коштів. Середній показник залучених кредитних коштів у розрахунку на гектар сільськогосподарської землі по Україні становить 2792 грн/га.
Земля вже є предметом забезпечення застави кожного десятого кредиту.
Земля є предметом забезпечення застави кожного десятого кредиту на загальну суму 357 млн грн, виданого протягом березня 2022-го – грудня 2023-го. Загальна площа землі у заставі – 15 500 га, або 0,04 обсягу ринку.
Близько третини від загальної суми видано аграріям Київської області. Також лідерами із залученням кредитів в агросектор є Дніпропетровська та Одеська області, в яких аграрії залучили по 7,5 млрд грн кредитних коштів.
Показник залучених кредитних коштів у розрахунку на гектар сільськогосподарської землі є найбільшим у Київській області (21 153 грн/га). Середнім значенням по Україні є 2792 грн/га сільськогосподарської землі.
За попередніми оцінками, після відкриття ринку для юросіб можна очікувати зростання вартості землі й капіталізації ринку принаймні до майже $50 млрд. За таких параметрів теоретичний обсяг кредитного фінансування міг би сягнути $17,5 млрд, і це б, своєю чергою, дозволило заповнити розрив у фінансуванні аграрного сектора України, який наразі становить близько $21 млрд.
