Ринок сільгоспземель в Україні повертається на довоєнні показники — KSE

(Фото:REUTERS/Viacheslav Ratynskyi)” />

Загальний відсоток с/г земель в обороті наближається до показників розвинених економік (Фото:REUTERS/Viacheslav Ratynskyi)

Темпи та обсяги ринку купівлі-продажу сільгоспземель в Україні поступово наздоганяють довоєнні показники, а загальний відсоток с/г земель в обігу наближається до показників розвинутих економік.

Про це йдеться в аналітичному звіті Центру дослідження продовольства та землекористування при Київській школі економіки (KSE Агроцентр).

Читайте також:

Володимир Радько Ринок землі. Друге дихання?

Усього з моменту відкриття ринку землі 1 липня 2021 року станом на 1 червня цього року укладено понад 145 тис. угод купівлі-продажу земельних ділянок сукупною площею майже 325 тис. га. Це близько 1% від усіх сільгоспземель на підконтрольних Україні територіях.

Отже, зазначають аналітики, земельний ринок в Україні попри воєнний стан залишається ліквідним і привабливим для інвесторів. Найвищі показники ліквідності спостерігаються переважно у центральних областях України, де частка сільгоспземель в обігу перевищує 1%.

Найбільший попит мають землі для товарного сільськогосподарського виробництва та землі для ведення особистого селянського господарства. Ціни купівлі-продажу на сільськогосподарські землі поволі зростають: у 2023 році середньозважена ціна становила 35,4 тис. грн/га. Це на 13,5% більше, ніж у 2022 році, й майже на 22% більше, ніж у 2021 році.

Найдорожчою з початку 2023 року була земля в Київській і Львівській областях. Така ситуація вже традиційно спостерігається навколо привабливих мегаполісів, де на ціноутворення суттєво впливає перспектива переведення угідь у несільськогосподарські землі з метою подальшої забудови.

«Проведений аналіз вказує на дві системні проблеми: низький рівень реєстрації цін у Держреєстрі речових прав і заниження ціни на землю при проведенні транзакцій», — вказують аналітики.

Так, з початку 2023 року доля транзакцій із зареєстрованою ціною становила лише 18,8% від усіх угод купівлі-продажу, тоді як у 2022 році цей показник становив 34,4%, а у 2021 — 55,0%. При цьому у 60% випадків, коли ціна ділянки була зазначена, вона була на мінімально можливому рівні – тобто на рівні нормативної грошової оцінки (НГО).

Аналітики наголошують на тому, що співвідношення між цінами купівлі-продажу та вартістю оренди на електронних земельних аукціонах на рівні 1:4,5 свідчить, що зареєстровані ціни угод купівлі-продажу є вдвічі нижчими від ринкових.

«Простими словами, ціна землі реєструється на мінімальному рівні, тоді як реальну ціну покупець сплачує „неофіційно“. Це суттєво знижує базу для податкових надходжень у бюджети громад і робить „ведмежу послугу“ власникам земельних ділянок, адже гальмує зростання коефіцієнта ліквідності сільгоспземлі як застави. Впровадження масової оцінки земель на основі ринкових цін замість НГО, має допомогти у розв’язанні цієї проблеми. Вже ухвалено закон, яким передбачено пілотний проєкт із масової оцінки. Однак для його успішного впровадження потрібно якнайшвидше забезпечити обов’язкове внесення цін по усіх земельних транзакціях до Реєстру прав», — зауважив керівник проєкту Олег Нів’євський.

Позитивним для економіки та реформи кроком, переконані у KSE, є й відновлення у січні 2023 року електронних земельних аукціонів на платформі Prozorro.Продажі, які були призупинені на період воєнного стану і поновлені після ухвалення відповідного закону (ЗУ № 2698).

«Електронні земельні аукціони — це орієнтир справедливої вартості землі та джерело наповнення місцевих бюджетів. За нашими розрахунками, починаючи з жовтня 2021 року, коли стартували перші земельні торги на платформі Prozorro.Продажі, вони приносять громадам щорічно 238,86 млн грн доходу», — відзначив дослідник KSE Агроцентр Роман Нейтер.