Падение неизбежно: что происходит на рынке жилья Белоруссии после выборов

Спрос на жилье в Белоруссии может в сентябре упасть вдвое по сравнению с показателями августа. Такие прогнозы озвучили представители белорусских риелторских компаний, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Давление на рынок оказывает общая ситуация в стране, отмена кредитов на вторичное жилье и растущий курс доллара, к которому привязаны цены на жилье. Вслед за спросом будут снижаться цены.

Вместе с белорусскими аналитиками и риелторами рассказываем, что сейчас происходит на рынке жилья Белоруссии и каковы его перспективы.

Рынок катится по старым рельсам

Рынок недвижимости Белоруссии сейчас ведет себя крайне неоднозначно. Если в первую неделю после выборов мы фиксировали снижение количества запросов до 15% по сравнению с июлем, то сейчас он восстановился. Но все равно находится на низком уровне — до 40–45% от активностей прошлых периодов, рассказал директор федеральной компании «Этажи» в Минске Александр Масалов.

«О революционном снижении количества сделок говорить пока рано, поскольку цикл подбора и продажи объектов недвижимости в среднем занимает около месяца и сейчас по факту завершаются сделки, начатые до 9 августа», — пояснил эксперт.

По количеству сделок август закончился не так плохо: зарегистрировано 1017 сделок по Минску, это все благодаря активному июлю, подтвердил эксперт по продажам недвижимости в Минске Петр Емельянов из центра недвижимости «7я». Для сравнения, в августе 2019 года было 1332 сделки, 2018-го — 1091 сделка.

Рынок пока еще катится по старым рельсам: люди, которые вошли в сделки, пытаются их завершить, отмечает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Гарант Недвижимость» Надежда Орловская. «Для продавцов и инвесторов сейчас хорошее время, потому что можно получить максимально высокую цену за объект. Уже скоро однозначно будет снижение стоимости жилья», — сказала она.

«Общая ситуация сказывается на поведении покупателей и продавцов, а сама покупка недвижимости отошла на второй̆ план. По нашим подсчетам, спрос на жилье в разных сегментах уже упал в разы», — сказала руководитель риелторской компании «СмартРиэлт» Татьяна Недерева-Архипец.

Также на рынке появились новые категории продавцов. Первая группа — это те люди, которые продают свои квартиры, потому что уезжают из страны насовсем. Вторая группа — это собственники, которые продают недвижимость сейчас, чтобы потом, когда произойдет снижение, купить жилье дешевле.

Конец ипотеке на вторичке

В августе в Белоруссии прекратилось кредитование вторичного жилья, что тоже оказало давление на рынок недвижимости. Также практически все банки свернули потребительское кредитование. «Остались только специальные банковские программы для первичного рынка, в рамках которых застройщики часто получают специальные условия и более низкую процентную ставку. Все остальное осталось без финансовой поддержки», — добавила Татьяна Недерева-Архипец.

По словам Александра Масалова, уже сейчас из-за приостановки выдачи кредитов на вторичное жилье число сделок сократилось примерно на треть. Из действующих программ остался только лизинг под 22,5% годовых и сроком до десяти лет и программы по новостройкам.

Негативное влияние доллара

Давление на цены оказывает и курс доллара, к которому они привязаны. «После выборов доллар подорожал уже на 8,7%, что по опыту прошлых кризисов, безусловно, приведет к ценовой коррекции. Сразу после выборов мы заметили, что продавцы стали активнее переписывать цены в объявлениях в меньшую сторону. Как результат, по итогам последней недели августа было отмечено первое небольшое снижение», — сказал аналитик рынка недвижимости белорусского портала Realt.by Артем Сахаревич.

Об аналогичной тенденции рассказала и Надежда Орловская из «Гарант Недвижимости». Продавцы уже идут на уступки, но скидки пока стандартные — $1–2 тыс. при стоимости $50–80 тыс. за объект. Для сравнения, на прошлом повышении курса покупатели просили дисконт $5–7 тыс. Это связано с тем, что покупатели привлекли кредит на определенную сумму, а из-за высокого курса у них образовались потери до 20%. Эту разницу покупатели и хотят компенсировать, пояснила эксперт.

На фоне роста курса доллара части потенциальных клиентов просто не хватает заемных средств на покупку выбранной квартиры, подтвердил Александр Масалов из «Этажи». Это тоже негативно отражается на покупательской активности.

Падение спроса до 50% и снижение цен

Делать однозначные прогнозы по будущему рынка жилья в Белоруссии достаточно сложно — слишком непредсказуема ситуация, говорят эксперты. Положение дел будет определять в первую очередь политическая и экономическая ситуация в стран. Влияние окажут кредиты и курс доллара. Но уже очевидно, что сентябрьская статистика покажет серьезное падение спроса и цен.

Существенное сокращение сделок на вторичном рынке мы ощутим в сентябре-октябре, отметила руководитель риелторской компании «СмартРиэлт. «Падение может достигать 40–50%, как это уже наблюдалось весной в разгар пандемии. Такая отрицательная динамика может повториться еще раз. Уменьшение сделок произойдет и на первичном рынке, но в меньшей̆ степени, так как здесь сохраняются программы кредитования застройщиков в белорусских рублях», — считает эксперт.

Такие же цифры назвала руководитель отдела продаж «Гарант Недвижимость». «Спрос упадет примерно на 40% — столько приходилось на сделки с кредитами, которых больше нет». На рынке останутся покупатели с чистыми деньгами. Таких покупателей немного, и они займут выжидательную позицию, пока цена на жилье не пойдут вниз.

«Если рассматривать предварительные договоры, которые должны превратиться в сделки в сентябре, — то тут уже заметна просадка в среднем от 20% до 40% по рынку», — согласен Петр Емельянов.

Сейчас люди ждут падения цены на недвижимость до 30%. Однако стоимость жилья, по мнению Татьяны Недеревой-Архипец, станет снижаться постепенно, потому что продавцы психологически не готовы к серьезным уступкам. «Сделки, совершаемые на рынке, потребуют существенного дисконта. Но с учетом инертности вторичного рынка снижение цены будет происходить постепенно», — сказала она.

По мнению Артема Сахаревича из Realt.by, снижение цен на жилье осенью ускорится. «Масло в огонь подливают банки, которые полностью прекратили кредитовать покупку жилья, оставив кредиты лишь на строительство. Без финансовой подпитки со стороны банков цены на вторичном рынке до конца года могут опуститься на 5–10%», — считает аналитик.

Цены на новое жилье могут остаться на текущем уровне или немного подсесть. Если же кредитование свернут и для новостроек, то ценовая коррекция может оказаться даже выше, чем у вторички, не говоря уже о рисках появления долгостроев, добавил он.

Новые инвесторы

Если напряженность в стране будет возрастать, это усилит негативную динамику на рынке: спрос сократится, а предложение вырастет, в том числе за счет желающих продать недвижимость и уехать из Минска или вообще из страны, добавил Петр Емельянов. «Очевидно, что впереди непростое время, хотя и тут можно найти поводы для оптимизма. Мы видим значительный отток валюты с депозитов населения, и есть предположение, что часть этих сбережений может быть вскоре вложена в недвижимость», — отметил эксперт.

Директор федеральной компании «Этажи» в Минске на фоне снижения цен не исключает притока частных инвесторов на рынок жилой недвижимости Белоруссии, в том числе из России. По его словам, уже сейчас со стороны россиян наблюдается достаточно высокая активность по просмотрам на сайте объектов недвижимости.