Виклики YIMBY-руху: Пожежі як найбільше випробування
Тисячі будинків у Каліфорнії були знищені лісовими пожежами. Тепер штат може заборонити будівництво ще більшої кількості житла.
Природна катастрофа може за один день зробити те, на що десятиліття громадських дебатів про зонування не здатні: стерти цілі райони та змусити прийняти тисячі рішень про те, що їх замінить.
Це питання, як і раніше, висить над Алтаденою, Пасіфік-Палісадес та іншими громадами району Лос-Анджелеса, що постраждали від руйнівних лісових пожеж у січні 2025 року. Минуло понад півтора року, а відновлення залишається болісно повільним. Усе це відбувається в регіоні, де вже спостерігається гострий дефіцит житла, і де один із найдорожчих ринків нерухомості в Америці.
Нині законодавчий орган Каліфорнії готується голосувати за закон, що піддається тиску місцевих анти-щільнісних настроїв, який може лише погіршити ситуацію та створити тривожний прецедент для доступності житла. Це, на одному рівні, регіональна історія про спільноту, травмовану пожежами, яка намагається стати на ноги та формувати своє майбутнє, але вона також відображає щось набагато масштабніше. Вона висвітлює тип політики нульової суми, що стає все більш поширеною по всій країні, яка розглядає звичайне будівництво житла як щось зловісне, і ставить місцевий контроль понад усе. Ці інстинкти пояснюють, чому США стало так важко будувати необхідні речі, і чому боротьба за доступне, рясне житло залишається такою складною, як у Каліфорнії, так і по всій країні.
- Звільнення від мислення з нульовою сумою зробить Америку багатшою країною
Коріння цієї суперечки сягає значно раніше пожеж. Протягом останнього десятиліття Каліфорнія намагається вирішити одну з центральних суперечностей, що спричиняє загальнонаціональний дефіцит житла: майже всі погоджуються, що країні потрібно більше житла, але майже кожен має причину, чому воно має бути деінде. Штат ухвалив закони, що послаблюють виключне зонування, легалізують щільніше житло “проміжного розшарування” та вилучають деякі рішення щодо житла з рук місцевих урядів, які відмовляються видавати дозволи на достатню кількість будинків.
Цей поштовх включав, у 2021 році, нині відомий загальнодержавний закон, Сенатський законопроєкт 9 (SB 9), який скасував місцеве зонування, щоб дозволити власникам будинків по всьому штату будувати до чотирьох житлових одиниць на своїх ділянках. Ще два закони, SB 684 та подальше розширення, SB 1123, дозволили ділити порожні ділянки, призначені для односімейних будинків, та будувати на них до 10 менших будинків.
Пожежі 2025 року зараз випробовують прогрес Каліфорнії щодо житла. В Алтадені, некорпоративному передмісті приблизно за 14 миль на північ від центру Лос-Анджелеса, пожежа в Ітон-Каньйоні знищила величезну частку будинків. Багато постраждалих зараз відновлюють односімейні будинки, які вони втратили внаслідок стихійного лиха. Інші, стикаючись із мізерними страховими виплатами та величезними витратами на будівництво, прагнуть відбудувати з вищою щільністю, щоб зробити це фінансово доцільним, або продали свої ділянки забудовникам і переїхали в інше місце.
Лише невелика частка заявок на відновлення наразі спирається на SB 9 або SB 1123, але повстання противників щільніших забудов все одно відбулося. Законодавці в Сакраменто тепер хочуть зупинити використання одного з прожитлових законів Каліфорнії в громаді. До 31 серпня законодавчий орган штату може прийняти ще один новий закон: SB 1090, який призупинить дію SB 1123 в Алтадені до 2030 року, блокуючи додаткове житло, яке він мав би дозволити.
Алтендена, за всіма відгуками, є ідилічним місцем, з рядами казкових бунгало, що межують з горами Сан-Габріель. Бажання відбудувати її такою, якою вона була, є цілком людським та зрозумілим. Ніл Тайлер, який пережив пожежу і підтримує SB 1090, відбудовуючи свій будинок, розповів мені, що багато хто в громаді глибоко стурбований і розлючений тим, що забудовник може купити спалені ділянки та перетворити їх на комплекси з 10 будинків, які відчуватимуться чужими для тієї Алтени, яку вони намагаються відновити. “Це вибухнуло в страх та опозицію громади, і, загалом, обурення щодо когось, хто намагається заробити на нашому болі та стражданнях”, — сказав він.
Я багато писав про загальнонаціональний дефіцит житла та місцеві закони зонування, які цьому сприяють. Алтендена пропонує надзвичайно співчутливий випадок для бажання зберегти гіпермісцевий контроль — це жахливо несправедливо, коли ваша громада згорає за одну ніч. І це кинуло мені виклик глибше замислитися над тим, що належить громаді, яка переживає таку неймовірну втрату.
Зрештою, боротьба за SB 1090 сильніше прояснила для мене, чому місцевий рівень є неправильним для прийняття рішень щодо пропозиції житла, і чому важливо, щоб вибороні закони Каліфорнії щодо житла, разом із подібними законами штату в інших частинах США, витримали спротив, який вони були покликані подолати. Район метро Лос-Анджелеса, включно з Алтаденою, надзвичайно дорогий значною мірою тому, що місцевий контроль уже багато десятиліть призводив до недобудови житла. SB 1090 перетворить бажання деяких постраждалих від пожежі зберегти малощільну форму Алтени на обмеження прав та вибору інших людей, одночасно блокуючи житло, яке регіон відчайдушно потребує.
Приклад відбудови… більшої кількості житла
Дискусії про туманні закони з назвами на кшталт SB 9, SB 1123 та SB 1090 можуть здатися абстрактними, незрозумілими та нудними. Але принципи досить прості, і вони багато пояснюють про те, що здається неправильним у сучасному американському житті.
Економіка житла не надто відрізняється від економіки будь-якого іншого товару: коли багато людей хочуть чогось, але ми не виробляємо достатньо, це стає все дорожчим. Це сталося в Лос-Анджелесі та багатьох інших частинах США за останнє століття. Починаючи з 1960-х років, Лос-Анджелес використовував місцеві закони зонування для різкого зменшення допустимої щільності нового житла в місті. До 1990 року теоретична місткість міста для населення скоротилася приблизно з 10 мільйонів до 4 мільйонів, навіть при зростанні його економіки та попиту на проживання там. Як і очікувалося, населення Лос-Анджелеса сьогодні становить трохи менше 4 мільйонів, а вартість житла непередбачувано вийшла з-під контролю.
- Найшвидше зростаючі передмістя Америки незабаром стануть дуже дорогими
- Приховані подвійні стандарти, що керують нашою житловою кризою
Ці цифри стосуються лише самого Лос-Анджелеса — але ринки житла є регіональними, і передмістя Лос-Анджелеса так само відповідальні за хронічний дефіцит житла в регіоні. Одним із найпоширеніших факторів є зонування під односімейні будинки — форма “виключного зонування”, яка робить незаконним будівництво будь-чого, крім односімейного будинку, на більшості житлових земель у США.
Алтендена, де медіанна вартість житла становить близько 1,12 мільйона доларів, переважно зонується для односімейних будинків — політика, яку Каліфорнія намагається зруйнувати за допомогою законів штату, таких як SB 9 та 1123. Ідея полягає в тому, що дозвіл на більше будинків на одній ділянці збільшить пропозицію, що допоможе знизити ціни на житло; паралельно це дозволяє будувати фізично менші будинки, а не лише великі односімейні будинки, що також знижує ціни на житло.
Реформа виключного зонування в такий спосіб також робить те, що може допомогти постраждалим від пожеж, які намагаються відновити своє життя. Вона має тенденцію підвищувати вартість землі, оскільки ділянка, яка може підтримувати кілька будинків, коштує більше, ніж та, де законно може бути побудований лише один.
Розглянемо гіпотетичний приклад: порожня ділянка може бути продана будівельнику за 500 000 доларів, якщо вона зонується лише для односімейного будинку. Будівельник може потім витратити 1 мільйон доларів на будівництво та інші витрати на розробку і продати будинок за 1,8 мільйона доларів, отримавши 300 000 доларів прибутку. Якщо ж ділянка могла б підтримувати шість менших будинків відповідно до SB 1123, будівельник міг би заплатити 800 000 доларів за землю, витратити 3 мільйони доларів на будівництво і продати кожен будинок за 750 000 доларів, отримавши 700 000 доларів прибутку. Це спрощений приклад, і порівняння в реальному світі набагато складніші, але основний принцип — це базова економіка землі: збільшення потенціалу забудови ділянки збільшує те, що забудовник може виправдано заплатити за неї. Дозвіл на більшу щільність може бути позитивно-сумісним — початковий власник може отримати вищу ціну за свій продаж, нові покупці житла можуть отримати значно дешевше житло, а будівельник може отримати більший прибуток.
“Ці інструменти маломасштабної щільності насправді можуть стати фінансовим рятівним колом, що дозволить деяким домовласникам Алтени заповнити те, що часто є шестизначним розривом у їхньому фінансуванні, щоб відновити свої будинки та надати житло іншим людям”, — заявила Азін Ханмалек, виконавчий директор Abundant Housing LA, однієї з кількох каліфорнійських прожитлових груп, які виступають проти SB 1090.
Керолайн Паулес, мешканка Алтени, яка також виступає проти SB 1090, зазначила, що відбудова за сучасними вогнестійкими стандартами є дорогою; щільна забудова може допомогти зменшити цю вартість. Паулес — інженер-механік та співзасновник стартапу, який будує невеликі збірні котеджі, і сподівалася використати SB 1123 для будівництва в Алтадені, з сімома котеджами на ділянках, які раніше були відведені для односімейних будинків. Якщо SB 1090 буде прийнятий, сказала вона, їй, можливо, не вдасться це зробити. “Я повністю розділяю бажання, щоб Алтендена була такою, якою вона була, бо вона була прекрасною і досконалою”, — сказала вона. Але “незважаючи на те, наскільки це травматично і болісно, я думаю, ми повинні відпустити спробу втиснути Алтендену в те, чим вона була до пожежі”.
Як прожитлова ініціатива Каліфорнії пішла не так
Минулого року, після того, як пожежа знищила від третини до половини будинків Алтени, департамент планування округу Лос-Анджелес рекомендував SB 9 та 1123 як варіанти відновлення в брошурі для постраждалих від пожеж. Але на початку цього року, коли сусіди ставали все більше стурбовані планами відбудови, округ Лос-Анджелес різко змінив курс і анулював заявки, подані для будівництва за SB 1123. Округ тепер зайняв позицію, що ділянки Алтени не підпадають під дію SB 1123, оскільки навколишні будинки згоріли настільки, що ділянки не могли вважатися проектами щільної забудови.
Реверсія відлунювала те, що сталося минулого літа, коли губернатор Гевін Ньюсом і мер Лос-Анджелеса Карен Басс призупинили дію SB 9 в Палісадес після того, як мешканці вже почали подавати заявки — зміна правил на півдорозі, яка ускладнила і так важке відновлення. Більша частина Алтени не була включена до цього наказу, оскільки значна її частина не позначена як зона високого ризику пожеж, тому мешканці, які виступають проти забудов з вищою щільністю, шукали інших шляхів, щоб їх заблокувати.
Більша частина нещодавньої негативної реакції зосереджена на планах будівництва за SB 1123 від Stone West Homes, забудовника з Південної Каліфорнії. Між літом 2025 та початком 2026 року забудовник брав участь у купівлі семи ділянок в Алтадені, де згоріли будинки, плануючи перебудувати їх на приблизно 10 маленьких будинків кожна — всього 70 будинків. Це були великі ділянки, більшість з яких були в два-чотири рази більшими за типову нову ділянку під односімейний будинок. Забудовник заявив, що ділянки були придбані за ціну, яка не могла бути виправдана будівництвом односімейного будинку, але противники заперечують це. (Це складне питання для винесення рішення, і я його тут не розглядаю.)
У березні округ Лос-Анджелес повідомив забудовника, що його заявку скасовано. “Вони, по суті, клацнули вимикачем”, — сказав мені Кріс Манассеріан, юрист забудовника; потім вони подали до суду на округ Лос-Анджелес за те, що вони вважають незаконною зміною рішення.
Боротьба швидко перемістилася до столиці штату. До червня сенатор штату Каліфорнія Саша Рене Перес, чий округ включає Алтендену, переписала чинний законопроект SB 1090, щоб включити мораторій на SB 9 та SB 1123 у громаді, розпочавши весь цей епізод.
Департамент планування округу Лос-Анджелес не відповів на запит про коментар. Перес не надала можливості для інтерв’ю. Супервайзер округу Лос-Анджелес Кетрін Баргер, яка представляє Алтендену і рішуче підтримує SB 1090, також не відповіла на численні запити про інтерв’ю.
Призупинення дії SB 9 було врешті-решт вилучено з законопроекту, залишивши лише мораторій на SB 1123, який набере чинності лише для заявок, поданих після 1 жовтня цього року. Деяким мешканцям 1123 видається набагато загрозливішим: він дозволяє вищу щільність і, ймовірно, буде використовуватися зовнішніми забудовниками, а не існуючими домовласниками Алтени. Підозра до забудовників була центральною в кампанії за SB 1090. Веб-сайт прихильників SB 1090 зображує заплановані забудови Stone West як “капіталізм катастроф” з боку “спекулянтів ззовні”.
Мені це важко зрозуміти. Це здається частиною ширшого, поверхневого розвороту в американській політиці з нульовою сумою, який розглядає будь-яку угоду, де хтось отримує прибуток, як доказ несправедливості. Забудовники, незважаючи на всю підозру, яка асоціюється з цим словом, — це люди, які будують речі, включаючи житло — якщо нам потрібне житло, нам потрібні вони. “Здається, нас просто демонізували за те, що робить цілком логічний сенс”, — сказав Манассеріан. Забудовники так само можуть купувати ділянки в Алтадені для будівництва великих односімейних будинків, але я не бачив такого ж анти-забудовницького ставлення до цієї можливості.
- Простий спосіб знизити податки на нерухомість для всіх
Я запитав Ніла Тайлера, що саме робить перспективу життя поруч із забудовою за SB 1123, подібною до тієї, що пропонує Stone West, з 10 будинками замість одного, настільки загрозливою. Він згадав про одну вулицю із заїздом, де, за його словами, більшість домовласників раніше планували відбудовуватися, але багато хто тепер розглядав продаж, а не життя поруч із забудовою за SB 1123. Підсумовуючи їхнє мислення, Тайлер сказав: “Я не можу витрачати свій час, гроші та ресурси, які й так сильно обмежені, щоб відбудувати свій будинок на цій ділянці, де раптом поряд зі мною може з’явитися таунхаус, який зруйнує мій спосіб життя, який я просто хочу відновити”. (Вулиця, яку він має на увазі, забудована односімейними будинками на дуже великих, малощільних ділянках).
В результаті, сказав він, SB 1123 в Алтадені “дуже прямо впливає на подальше витіснення людей, які мали намір повернутися”. Він вважає, що неправильно, коли зовнішній забудовник використовує закон для раптової зміни районів, поки мешканці ще намагаються прийняти рішення щодо повернення. Але він наголосив, що він та інші, хто поділяє його погляди, не виступають проти будь-якого збільшення щільності або заперечують, що існує дефіцит житла. Він підтримує допоміжні житлові одиниці (ADU), наприклад, які Каліфорнія легалізувала по всьому штату і які він та інші постраждалі від пожеж зараз будують на своїх ділянках. Він також висловив занепокоєння щодо місцевої інфраструктури та поширення пожеж і евакуації, частина з яких я розглядаю нижче, але варто зазначити тут, що SB 1123 не скасовує звичайні вимоги щодо комунальних послуг. Інфраструктура, особливо в такому місці, як другий за величиною метрополіс Америки, може зростати, щоб вмістити більше людей; це не є фіксованою межею щільності.
Місцевий контроль проти регіональних потреб
Наразі лише дуже невелика частка майже 7000 будинків, що згоріли в Алтадені, були відведені під забудову за SB 1123. Хоча рівень щільності, який вони представляють, вищий, ніж зазвичай на житлових вулицях Алтени, вони аж ніяк не є високощільними за міськими стандартами, особливо в такому регіоні з високим попитом. “Ми не говоримо про дозволи на багатоквартирні будинки на шість, вісім чи десять поверхів”, — сказала Ханмалек.
Як і по всій країні, противники забудови є дуже голосними, але далеко не ясно, чи одностайні їхні погляди. “Я ще не бачила, щоб хтось пов’язав дії забудовників з активною шкодою для мешканця Алтени”, — сказала Паулес.
Можливо, це правда, що деяким сусідам не подобається проживання поблизу більш щільних забудов, і це зрозуміло несправедливо, коли лісова пожежа стає приводом для прискорення цих змін. Але також несправедливо позбавляти постраждалих від пожеж прав власності, і несправедливо, що громади в метро Лос-Анджелеса протягом тривалого часу забороняли (і продовжують забороняти) щільніше житло, що призвело до дефіциту житла. Багато мешканців хочуть захистити можливість займати дуже бажану частину міста за низької щільності — емоційний вплив втрати цього може бути дуже реальним, але це не те, на що мешканці мають право назавжди.
- Формується нова житлова політика на лівому фланзі
Сусіди, яким не подобається наявність нових забудов, є універсальною причиною протидії будівництву, і противники завжди можуть знайти причину, чому конкретний час і місце є неправильним для будівництва. Уявні витрати нового житла концентруються серед сусідніх мешканців, тоді як витрати на його блокування несе суспільство в цілому. Ця асиметрія пояснює, чому право на будівництво житла не може залежати від отримання дискреційної згоди сусідів.
Як враховується ризик пожеж?
Алтендена, очевидно, розташована в зоні ризику пожеж, небезпека, яка, ймовірно, буде посилюватися зміною клімату. Чи може бути законний аргумент проти подальшого будівництва в таких місцях, або принаймні проти концентрації там більшої кількості людей?
Двоє експертів з лісових пожеж Південної Каліфорнії — Олександра Сайфард, старший науковий співробітник Інституту біології збереження, та Макс Моріц, спеціаліст з лісових пожеж з Відділення кооперативного розширення Каліфорнійського університету — повідомили мені, що питання це дуже складне. Щільність має складний зв’язок з ризиком пожеж, і це може йти в обох напрямках.
На макрорівні, будівництво щільніше в уже сформованих громадах (як Алтендена) краще, ніж просування забудови далі в зону приміських населених пунктів. “Створення більшої кількості житлових одиниць у вже існуючих приміських районах має бути метою”, — йдеться у звіті Відділення сільського господарства та природних ресурсів Каліфорнійського університету, співавтором якого є Моріц. Коли пожежа вже горить у громаді, щільно розташовані будівлі можуть прискорити поширення вогню від будинку до будинку та піддати ризику більше людей. Але малощільні ділянки з великою кількістю рослинності також можуть підживлювати катастрофу.
“Я б не став припускати, що дозвіл на поділ [ділянок за SB 1123] обов’язково збільшує ризик лісових пожеж”, — написала Сайфард в електронному листі. Вона перерахувала покращення вогнестійкості будинків, зменшення рослинності та уважне ставлення до шляхів евакуації як кращі способи зменшення ризику, “ніж загальна заборона на основі кількості одиниць, дозволених на вже забудованій ділянці”.
SB 1123 вже не застосовується в зонах дуже високого ризику пожеж, і закон дозволяє місцевим органам влади відхиляти запропоновану забудову, якщо вони на основі доказів встановлять, що вона становитиме загрозу для громадського здоров’я чи безпеки.
Нолан Грей, старший директор з законодавства та досліджень California YIMBY, повідомив мені, що його організація підозрює, що прихильники SB 1090 хочуть, щоб трирічний мораторій згодом став постійним. Хоча прихильники законопроекту стверджують, що їхні обставини надзвичайні, Грей і Ханмалек обидва побоюються, що це створить прецедент для більшої кількості громад, які шукатимуть винятків з SB 1123.
Жодне зростаюче, економічно успішне місто не може вічно відмовлятися від ущільнення без руйнівних наслідків для доступності житла, які зрештою підірвуть його економіку. Губернатор Каліфорнії Ньюсом загалом твердо стояв проти місцевих урядів, які намагалися ігнорувати державні закони про житло, але минулорічні пожежі випробували цю рішучість. Його офіс відмовився коментувати SB 1090, посилаючись на свою загальну практику не коментувати законопроекти, що розглядаються. Якщо законопроект потрапить на його стіл — що може статися вже наступного тижня, якщо він буде прийнятий законодавчим органом штату, як багато хто очікує — питання буде в тому, чи готовий він надати лідерство, якого бракує місцевим чиновникам.
- Яким може бути житло в Америці через 50 років
Південна Каліфорнія вже є одним із найкрасивіших, найбажаніших місць для життя в Америці, і, звільнена від хронічного дефіциту житла, вона могла б бути ще кращою: менш карально дорогою та більш здатною приймати всіх, хто до неї приваблюється. Пожежі вже забрали у регіону достатньо; їх не слід дозволяти випалювати житлові реформи, які почали відкривати шлях до більш рясного майбутнього.
Дізнатися більше на: www.vox.com