«Рынок готов к переменам»: кто заменит офисы западных компаний в Москве

Рынок офисной недвижимости Москвы, как и многих отраслей экономики России, не оправившись от последствий пандемии, в 2022 году оказался под давлением международных санкций. Что с офисами в Москве происходит сегодня — стагнация или перспективы роста? Насколько инвестиции в деловые центры интересны прямо сейчас? Об этом — в интервью с директором по продажам офисной недвижимости CBRE в России Александром Пятиным.

Сокращенная часть интервью была выпущена в эфире телеканала РБК, расширенную публикуем на страницах «РБК-Недвижимости»

Текстовая версия

— Александр, что сегодня представляет офисный рынок недвижимости Москвы?

— Коротко: это 18 млн кв. м классов А и В, около 30% из которых — объекты класса А. Рынок молодой, он появился только в 2000 году, когда ему была дана классификация.

— 18 млн кв. м — это много или мало?

— Если сравнивать в цифрах с европейскими бизнес-столицами, то мало. Например, в сравнении с Франкфуртом соотношение офисов на душу населения в Москве кратно меньше: больше 2 к 0,5 соответственно.

— А зачем Москве офисов надо больше?

— Объемы офисного пространства, потребление офисов — это отражение развития экономики, отражение развития страны. Поэтому безусловным трендом последних лет было увеличение объемов офисного строительства в Москве. Этот тренд появился после выхода экономики из кризисного 2014 года, когда в столице наблюдался большой дефицит офисных помещений и офисного девелопмента в целом. Начиная с 2016–2017-х развитие девелоперского цикла офисной недвижимости стало расти. И продолжало расти до 2021 года включительно.

— А зачем Москве нужны офисы еще? Ведь только закончилась пандемия, когда многие компании перевели сотрудников на удаленку?

— Ретроспективная оценка событий локдауна в Москве показывает, что большинство прогнозов о том, что офисные пространства перестанут быть востребованы ввиду массовой удаленки, де-факто не оправдались.

Действительно, часть компаний (например, IT-сектора) и сегодня продолжают переводить часть сотрудников на удаленную работу. Однако те же банки уже говорят о том, что фактор удаленной работы негативно влияет на принятие операционных решений и вообще на развитие бизнеса в целом. Поэтому, считаю, глобально тезис про массовую удаленную работу в ближайшие годы к нам применим не будет.

В тему. «Офисный» рейтинг РБК

В начале 2022 года РБК составил рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей и/или сдачей в аренду офисных помещений на территории России. Лидером среди российских девелоперов стала ГК «Пионер», которая набрала 76,5 балла из 100 возможных. В 2021 году ГК «Пионер» реализовал более 66,3 тыс. кв. м офисов. Выручка компании от продажи офисов в 2021 году составила более 11,2 млрд руб.

Сергей Хитров, руководитель аналитической группы «РБК Исследования рынков»:

— Каким образом проходило составление рейтинга?

— Мы приглашали к участию девелоперов, которые занимаются строительством и продажами офисной недвижимости, а также сдачей офисов в аренду. Пригласили почти всех крупных игроков рынка, запросили информацию более чем в 20 компаниях.

Хотели показать, кто лидер на рынке в сфере продаж и сдаче в аренду офисной недвижимости. Офисный рынок очень динамичный, он сильно изменился за время с начала пандемии. Для отрасли важно понимать, кто на рынке сегодня в лидерах.

— Какие тренды показало исследование?

— Тренд главный: рынок офисной недвижимости развивается и активно растет. Пакет офисной недвижимости, которую девелоперы планируют сдать в 2022–2024 годах, значительно превосходит результаты продаж в 2020–2021 годах. У этих девелоперских компаний есть спрос на офисную недвижимость. Откуда этот спрос — вопрос интересный. Наш ответ: компании сталкиваются с необходимостью оптимизировать и улучшать качество своих офисных площадей. Переводить сотрудников на удаленку — это уже не тренд. Рынок развивается в новом направлении, и структура его очень сильно меняется.

— У лидеров рейтинга РБК есть предложения в проектах офисной недвижимости для частных инвесторов. То есть физлицо может купить офис площадью от 70 кв. м, как квартиру. Это тренд?

— Это стало трендом некоторое время назад. Многие инвесторы (физлица, малый бизнес) увидели, что офисы дают заведомо бόльшую доходность (по некоторым оценкам в два раза), чем жилая недвижимость. Это и есть фактор, который стал подстегивать частный спрос на офисы. ГК «Пионер» и Stone Hedge как раз реализуют такой продукт, который позволяет покрывать частных инвесторов с бюджетом 30–100 млн руб. Также покупка офиса частным лицом может объясняться размещением собственного бизнеса и одновременно использоваться как защитный инструмент сохранения средств.

Есть очевидные факторы, которые позволяют говорить о том, что сегодня на руках у населения, то есть у инвесторов, аккумулирован большой объем капитала. Этот капитал в текущих реалиях нужно инвестировать внутри страны, чем могут быть недвижимость, офисы.

Для справедливости отметим, что стоимость жилья в последние полтора года росла быстрее, чем стоимость офисов. Что, на мой взгляд, немного дисбалансировано.

— Рынок жилья находится на ценовом пике. А что с ценами на офисы? Может ли произойти падение цен, ставок?

— В текущих обстоятельствах — с учетом фактора давления и рестрикций, которые накладываются на всю страну в целом и на ее экономику — ожидать падения стоимости квадратного метра… у нас нет таких ощущений, нет таких прогнозов. Более того, мы считаем, что стоимость качественного офисного продукта по состоянию на 2021 год включительно была недооценена. Есть основания предполагать, что это офисы будут стоить дороже.

Конечно, построить долгосрочный прогноз в текущих реалиях крайне сложно. Но совершенно точно можно говорить о том, что предпосылок к удешевлению офисов нет. Потому что затратная часть, себестоимость строительства того или иного офисного продукта уже де-факто увеличилась. И, думаю, будет расти и далее.

— Некоторые западные компании заявили о приостановке работы в России. Возможно, они уйдут и с офисного рынка Москвы. К чему это приведет?

— Нужно понимать, какую долю занимают на рынке офисов в Москве эти компании. Приблизительно 8–10% от стока, то есть от рынка в целом (классы А и В), около 2 млн кв. м. Однако сейчас мы видим, что около половины этих компаний анонсировали только «приостановку своей деятельности», это значит, что мы говорим об 1 млн кв. м. И если освобождение офисов произойдет одномоментно, то рынок будет в состоянии поглотить эти помещения в течение 2022 года. Мы не ожидаем, что уход части западных компаний станет сильным фактором для того, чтобы цены и ставки аренды на офисную недвижимость снижались.

— А эти компании арендуют самые дорогие офисы в Москве?

— В основном да. Западные компании исторически арендуют/владеют офисами в зданиях класса А. Это центральные локации, в пределах Третьего транспортного кольца.

— Кто может прийти на место этих компаний и арендовать их офисы?

— С 2014 года наблюдается устойчивый тренд — самыми активными участниками рынка офисной недвижимости стали государственные и окологосударственные компании, а также традиционно банки и организации нефтегазовой отрасли. Именно они сегодня занимают значительную долю в структуре спроса на офисную недвижимость. В условиях акцента на развитие экономики внутри страны, что должно подстегнуть собственное внутреннее производство и развитие бизнеса, этот тренд сохранится.

— А стоит ли ожидать азиатских инвесторов и компаний, которые займут пустующие офисы в Москве?

— Хороший вопрос. По каким-то причинам китайские инвесторы так и не пришли на рынок недвижимости Москвы после событий 2014 года. Хотя такие ожидания и такие прогнозы были… Подобное можно попытаться представить и в 2022 году. Но если этого снова не произойдет, то совершенно точно появятся российские компании и корпорации, которые будут ориентированы на сотрудничество с азиатскими, восточными инвесторами. Даже если мы столкнемся с тем, что у нас не будет китайских инвесторов или пользователей офисной недвижимости из Поднебесной, то… ничего критичного для нашего коммерческой недвижимости не произойдет. Рынок офисной недвижимости Москвы стал самостоятельным и самодостаточным со времен 2014 года — с тех пор доля иностранных компаний перестала быть критичной для нас.

— А что с новым строительством офисов в Москве? Текущая ситуация тормозит этот процесс?

— Бόльшая часть девелоперских проектов, которые были только анонсированы и которые все еще находятся на этапе разработки концепции, скорее всего, будут приостановлены. В дальнейшем это может привести к дефициту офисов. Но те проекты, которые физически находятся в процессе строительства или его завершения, безусловно, будут достроены.

Вообще, нам надо несколько месяцев, чтобы перестроить экономику, наладить новые логистические поставки. В это время самое главное для девелоперов — отсутствие валютных колебаний. Неважно, какой у вас будет курс валюты, важно, чтобы он находился на стабильном уровне в периоде трех — шести месяцев. Тогда появится возможность строить прогнозы и планомерно вести бизнес (я напомню, что девелоперский цикл строительства офисного объекта составляет два-три года). Именно экономическая стабильность нужна для того, чтобы девелоперы и инвесторы выстраивали свои модели развития.

— Насколько импортозамещены стройматериалы для офисных центров?

— В составе расходов на строительство офисного объекта, безусловно, есть импортные (западные) компоненты. Это техническое, инженерное оборудование, системы жизнеобеспечения зданий, лифты, фасадные решения. Однако всему этому есть альтернатива. Сейчас ключевой вопрос: каким образом и как быстро будут перераспределены логистические цепочки, чтобы заместить западные комплектующие.

— До 2022 года гонку за интерес инвесторов на рынке коммерческой недвижимости выигрывали склады, офисы были на втором месте. Эта тенденция продолжится?

— На мой взгляд, сравнивать эти сегменты в одной плоскости сложно. Наш прогноз о том, что и складской девелопмент, и офисный будут развиваться сопоставимо.

— Ждать ли распродажи дистресс-активов на офисном рынке?

— Я не вижу значимых факторов, которые должны привести к дефолтам в офисной недвижимости. Рынок пережил уже как минимум два кризиса за последние десять лет: 2014 года и локдаун из-за COVID-19. В каком-то смысле рынок офисов Москвы готов к переменам. Но в сравнении с 2014 годом сейчас в Москве нет избыточного предложения офисных помещений — уровень вакансий в целом по городу находится вокруг 8% (в крупнейшем субрынке «Москва-Сити» не занято всего 2% офисов). Поэтому даже если иностранные компании, которые снимают около 10% офисов в Москве, вдруг единомоментно уйдут с нашего рынка, это не должно привести к каким-то структурным потрясениям. И уж точно это не вызовет волны неплатежеспособности, а также дефолтов инвесторов или девелоперов.

Читайте также Рейтинг РБК: «Пионер» стал лидером среди девелоперов офисной недвижимости

Источник: rbc.ru