Кладовка, парковка, дача: что можно купить в Москве на 1 млн рублей
В период экономической турбулентности и неопределенности для многих встает вопрос сохранения сбережений. Депозиты в пандемию утратили популярность. В марте российские банки столкнулись с ростом заявлений клиентово закрытии вкладов и выдаче наличных денег со счетов. Среди причин — анонсированный президентом налог с доходов по вкладам.
Для многих людей недвижимость–наиболее понятный и прозрачный способ вложения накопленных средств. Спросили у экспертов, куда можно вложить накопленный 1 млн рублей.
Определить цель
Первое, с чего должен начать человек перед покупкой недвижимости — оценить свои финансовые возможности и четко определить цель вложения. Хочет он недвижимость для себя, планирует сдавать ее в аренду или перепродать в будущем.
Чтобы вложения в недвижимость окупились, они должны быть сделаны в максимально ликвидные объекты, которые с годами не потеряют своей востребованности, а соответственно, и стоимости.
«Если в семье инвестора есть дети, то возможно вложение средств в квадратные метры на будущее. Это одно из наиболее распространенных решений. Для того, чтобы квартира приносила прибыль, пока дети растут, купленный объект можно сдавать и получать прибыль», — отметила председатель совета директоров «Миэл-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Под такие цели необходимо выбирать варианты, которые всегда востребованы у арендаторов — однокомнатные квартиры рядом с метро, с ремонтом и техникой.
Если же у инвестора не стоит вопрос покупки квартиры на будущее, и его цель — перепродажа, то нужно подробно оценить конкурентную среду и потенциал роста цен. Например, в квартале где возводится много новых корпусов, предложение будет огромным и реализовать объект по желаемой цене будет гораздо сложнее. Если рядом с жилым комплексом в будущем планируется открыть метро, то стоимость квартир в нем может вырасти до 20%.
Что купить за 1 млн рублей в Московском регионе
В Москве квартир с бюджетом 1 млн руб. не найти. Самые доступные варианты стоят минимум в два раза дороже. Например, в Новой Москве небольшие апартаменты (20 кв. м) предлагают за 2 млн руб. «За 1,1-1,3 млн руб. можно найти единичные студии в новостройках дальнего Подмосковья. На вторичном рынке Московской области доступны порядка 150 квартир бюджетом покупки до миллиона рублей. Это Сергиев Посад, Звенигород, Орехово-Зуево и другие города дальнего Подмосковья. Средняя площадь таких объектов составляет 38 кв. м», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Ассортимент можно расширить, если рассмотреть покупку комнаты в области. По оценкам ЦИАН, с бюджетом до миллиона рублей доступны 400 лотов. Однако в большинстве случаев, имея на руках 1 млн руб, для покупки квартиры придется обратиться к заемным средствам.
Миллион = первоначальный взнос
По мнению экспертов, оптимальный вариант для тех, кто хочет вложить деньги в квартиру, имея на руках 1 млн руб., — это привлечение ипотеки. В данном случае накопленная сумма может стать первоначальным взносом.
«В первую очередь речь идет о первичном рынке, где часть процентов по кредиту будут компенсированы за счет роста строительной готовности дома, и вместе с тем — цен», — отметила Виктория Кирюхина.
Кроме того, сейчас квартиру в новостройках можно купить по ставке 6,5% в рамках льготной программы (в некоторых банках еще ниже — под 6%). Что делает данное вложение еще выгоднее.
Если рассматривать 1 млн. руб. в качестве первоначального взноса (в основном банки ориентируются на 20%), то можно рассмотреть квартиры бюджетом до 5 млн. руб. По подсчетам ЦИАН, проведенных по запросу «РБК-Недвижимости», на первичном рынке Москвы (включая присоединенные территории) продается 3,1 тыс. квартир и апартаментов (со средней площадью 31 кв. м) по такому бюджету. На вторичном рынке с бюджетом до 5 млн руб. можно приобрести около 1 тыс. квартир.
По данным «Метриум», за 5 млн руб. в старых границах Москвы можно купить студию площадью порядка 20-25 кв. м. В Новой Москве инвестор может рассчитывать на студию побольше (25-30 кв. м), либо на небольшую однокомнатную квартирую (около 35 кв. м).
При текущих ставках по ипотеке порядка 6,5% и сроке кредита 20 лет, платить за такое жилье ежемесячно придется порядка 30 тыс. руб. «Это примерно равно средней ставке аренды, поэтому ипотека едва ли позволит получить доход — в лучшем случае самоокупаемый актив, который перейдет в собственность через 20 лет», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотечные платеж по вторичной квартире окажется в среднем выше на 5-6 тыс. руб. выше ежемесячно из-за отсутствия льготных программ.
Ипотека в плюсе
В марте на фоне девальвация рубля резко вырос объем выданных ипотек по стране. На март пришлось 40% всех выданных жилищных кредитов первого квартала (+20% по числу кредитов и +36% по объему в сравнении с мартом 2019 года). Россияне стремились перевести средства в недвижимость даже при отсутствии всей суммы для покупки.
Недвижимость в регионах
С точки зрения возможной сдачи в аренду или перепродажи недвижимость можно рассмотреть крупные города с населением от 500 тыс. человек. «Однако в таких локациях даже на первичном (более доступном рынке) только в Саратове представлены единичные лоты в таком бюджете. В новостройках остальных городов (население 500 тыс.+) стоимость квартир на первичном рынке выше миллиона. Поэтому инвестору необходимо будет также брать ипотеку, чтобы подобрать жилье», — отметила ведущий аналитик ЦИАН.
По данным ЦИАН, средняя стоимость квартиры (55 кв. м) на вторичном рынке России сейчас составляет — 3,9 млн руб.
Купить полноценную комфортную квартиру за 1 млн у моря также не получится, придется прибегать к ипотеке. По данным ЦИАН, в Новороссийске в среднем квартира стоит порядка 3,8 млн руб., в Анапе — 4,2 млн руб. В Геленджике и Сочи цены сопоставимы с московскими: 5,2 и 8,7 млн руб. соответственно. Хотя доходность курортного жилья выше, особенно если сдавать квартиру посуточно.
Также эксперты рекомендуют в случае покупки квартиры на курортах для себя оценить планы по пребыванию в данной недвижимости. «Если планируется проживание только в летом, то остальные девять месяцев объект будет простаивать, а собственник — нести расходы на его содержание», — отметила Марина Толстик. Поэтому нужно продумать — что делать в остальное время с квартирой — сдавать ее на этот срок, либо покупать полностью под аренду.
Дача в Подмосковье или модульный дом
С бюджетом 1 млн рублей можно посмотреть дачи в Подмосковье. По данным сервиса объявлений «Мир квартир», самые недорогие дачи Московской области находятся в Серебряно-Прудском и Озерском районах. Купить небольшой дом здесь можно по цене до 1 млн руб. Доступные варианты можно найти в Зарайском, Орехово-Зуевском и Луховицком районах. редняя стоимость дачи здесь оценивается чуть дороже — в 1–1,2 млн руб. Например, двухэтажный кирпичный дом площадью 70 кв. м в 85 км от МКАД по Носовихинскому шоссе предлагают за 1,1 млн руб. Из коммуникаций — электричество и колодец, рядом лес, озеро и железнодорожная станция. Сам дом расположен на участке 12 соток.
Можно построить загородный дом на заказ или купить дом из модульных конструкций. Есть ряд компаний, которые занимаются строительством и сборкой недорогих загородных домов. Но и здесь, скорее всего, придется прибегать к заемным средствам. Например, один застройщиков за 2,5 млн руб. предлагает построить «под ключ» двухэтажный кирпичный дом площадью 118 кв. м. Поэтому необходимо взять в кредит еще 1,5 млн руб.
Парковка и кладовка
За 1 млн руб. в Московском регионе можно купить парковочное место в паркинге. По данным ЦИАН, средний бюджет машино-места в Московской области — 670 тыс. руб. В Новой Москве — 830 тыс., в старых границах Москвы — 1,7 млн руб. Можно найти варианты и от 300 тыс. руб. в наземных паркингах. Сдавать место в паркинге в Москве можно за 8-10 тыс. руб. в месяц в проектах комфорт-класса, при этом инвестору не требуется проводить ремонт, как при покупке квартиры.
«То есть вложения минимальны, а доходность — даже выше, чем при сдаче квартир. При стоимости паркинга в 1,7 млн руб., доходность составляет порядка 7-8%, тогда как при сдаче квартир квартире она равна 5-6% в среднем», — отметила Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что не всегда паркинг выводится в продажу для всех желающих — застройщик может продавать места только для купивших квартиру в том же комплексе. Кроме того, набирает популярность каршеринг, позволяющий отказаться от личного автомобиля. Поэтому спрос на паркинг менее стабилен, чем на квартиры под аренду.
Замглавы департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков считает вложение 1 млн. руб. в машино-место сомнительной идеей. «Предположим, что арендатор будет платить вам 10 тыс. в месяц — тогда только 8 лет уйдет на окупаемость, и лишь затем можно будет получать прибыль. Перепродажа машиноместа тоже существенной прибыли не несет, так как рост цены на данный продукт составляет не более 5% с момента стройки и до ввода дома в эксплуатацию», — отметил он.
Гараж и машино-места — более реальные варианты инвестирования 1 млн руб. Однако такой актив весьма специфичен, и инвестору нужно очень постараться, чтобы найти подходящий объектов, согласилась Мария Литинецкая.
Еще одним вероятным объектом вложений могут быть кладовые помещения. Их стоимость обычно укладывается в бюджет до 1 млн руб. Однако, по мнению эксперта, спрогнозировать доходность такого актива еще сложнее, потому что заранее не известно, сколько жителей комплекса решат приобрести кладовки, какие габариты будут востребованы — большие или маленькие.
Источник: rbc.ru
